¿Nos dirigimos a otro desplome del mercado inmobiliario?

Puntos clave

• Muchos líderes de la industria, incluido Goldman Sachs, modificaron sus predicciones para el mercado inmobiliario desde principios del otoño de 2022.
• Si bien las tasas hipotecarias han bajado en las últimas semanas, es probable que no sean lo suficientemente bajas como para afectar la demanda en el mercado inmobiliario.
• Es poco probable que disminuya la falta de viviendas asequibles en los EE. UU., ya que los constructores retrasan la construcción de nuevas viviendas debido a la baja demanda.

Desde que comenzó la pandemia, los precios de la vivienda han subido, la escasez de viviendas ha aumentado y las tasas de interés han aumentado. Algunos cambios han tenido un propósito, como que la Fed aumente las tasas para combatir la inflación de precios. Otros han estado fuera del ámbito de la previsibilidad.

Incluso los expertos en la materia han cambiado sus predicciones sobre el mercado inmobiliario en los últimos meses. Esto no es sorprendente, ya que los números frente a nosotros parecen contradictorios. Las tasas de interés de las hipotecas han bajado incluso cuando la Reserva Federal está subiendo las tasas, y los constructores de viviendas están desacelerando su ritmo a pesar de la escasez de viviendas.

Si bien todo es un poco caótico, hay algunas explicaciones subyacentes. El futuro inmediato puede no ser tan halagüeño.

Las tasas de interés de las hipotecas están cayendo

Desde principios de mes, hemos visto un fenómeno extraño. Mientras la Reserva Federal continúa subiendo las tasas, los intereses las tasas de las hipotecas han bajado.

Esto podría deberse en parte a la demanda. Los precios de la vivienda se mantienen obstinadamente altos y las tasas de interés se dispararon desde un promedio de alrededor del 3% a principios de año hasta más del 7% en octubre.

Estas circunstancias han llevado a que haya menos compradores en el mercado ya que encontrar una casa asequible se ha vuelto cada vez más difícil.

Más allá de la demanda, los prestamistas hipotecarios también tienen que preocuparse por el mercado de bonos. Las hipotecas a menudo se vuelven a empaquetar en valores respaldados por hipotecas en el mercado de bonos. Los inversores suelen buscar estos valores para superar tanto el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años como la inflación.

Las tasas hipotecarias son generalmente alrededor de 1.8 puntos porcentuales más altas que el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años. En 2022, han subido hasta tres puntos porcentuales debido a factores como la inflación y la decisión de la Fed de no comprar más estos valores.

Lo que estamos viendo es probablemente una corrección de la industria para dar cuenta de esta brecha.

Si bien las tasas han bajado, no se han enfriado lo suficiente como para convencer a los compradores de que regresen al mercado. A principios de año, podría encontrar una hipoteca que ofrezca una tasa de interés del 3% en una hipoteca fija a 30 años. Incluso la tasa 'más baja' de hoy sigue siendo un asombroso 6.87% a partir del 23 de noviembre de 2022.

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Es probable que los precios bajen antes de estabilizarse

En octubre de 2022, Goldman Sachs predijo un 5% a 10% caída en el valor de las casas entre ahora y marzo de 2024. Está pronosticando esta disminución porque no hay suficientes viviendas asequibles. Esto significa que no mucha gente puede comprarlos, especialmente con tasas de interés tan altas.

Sin embargo, esta fue una desviación abrupta de sus predicciones de septiembre de 2022 de que los precios de la vivienda se mantendrían estables durante los próximos 12 meses, quizás con algunas caídas regionales que se nivelarían.

Es importante recordar que cualquier predicción, incluso las predicciones de los líderes de la industria, no siempre son representaciones precisas del futuro. Pueden pasar muchas cosas que alteran el resultado, a veces en el transcurso de un solo mes.

Incluso si se produce una caída de precios del 5% al ​​10%, el valor de las viviendas se mantendría por encima de los valores previos a la pandemia en la mayoría de los mercados, según Goldman Sachs. Si bien algunos podrían lamentar el momento de su compra, estas proyecciones no necesariamente indicarían desalojos como los que vimos durante el Recesión 2008.

Después de marzo de 2024, el modelo de Goldman Sachs hace que los precios de las viviendas vuelvan a subir a un ritmo más medido hasta enero de 2026. Hay algunos factores en el mercado inmobiliario estadounidense que mantienen a raya una perspectiva más sombría.

Es probable que la escasez de viviendas desempeñe un papel importante en los precios de las viviendas

Estados Unidos tiene y ha tenido un problema de escasez de viviendas. Incluso en 2019, hubo una escasez de 3.8 millones de viviendas disponibles para la venta o alquiler. La pandemia exacerbó estos problemas.

Primero, con la falta de ingresos al comienzo de la pandemia, muchas personas perdieron sus hogares. Si bien hubo una moratoria de desalojo, no todas las propiedades calificaron.

Además, dado que la moratoria duró tanto tiempo, muchos propietarios familiares ya no podían pagar sus propias hipotecas. Estos propietarios tampoco podían desalojar, por lo que muchos optaron por vender sus propiedades a propietarios corporativos mejor financiados. Una vez vendido, el inquilino podría ser expulsado.

A pesar de contar con mejores recursos, es menos probable que los propietarios corporativos perdonen cuando se trata de desalojos o antecedentes de alquileres atrasados. También es más probable que aumenten los alquileres para maximizar las ganancias en cualquier condición del mercado, lo que hace que la vivienda sea aún menos asequible.

Lamentablemente, esto significa que muchas personas que perdieron sus hogares durante la pandemia aún no pueden encontrar un lugar asequible para vivir.

A medida que los precios de las viviendas aumentaron durante la pandemia, más posibles propietarios que se encontraban en una mejor situación financiera quedaron fuera del mercado y decidieron continuar alquilando. Esto agrava aún más el problema de la escasez de viviendas, ya que menos personas abandonan el mercado de alquiler.

Además de estos problemas, los problemas de la cadena de suministro causaron una desaceleración masiva en las nuevas construcciones durante la pandemia. La escasez de mano de obra agravó aún más el problema. Además, no estábamos comenzando desde un buen lugar en 2019.

Las soluciones al problema de la escasez de viviendas son variadas y regionales específicas. No existe una solución única para todos. Dado que es probable que siga siendo un problema, probablemente seguirá habiendo más demanda que oferta. Esto podría ayudar a amortiguar cualquier posible caída libre del valor de las viviendas.

Las nuevas construcciones se están desacelerando, afectando el suministro futuro

En octubre de 2022, los permisos de construcción nuevos cayeron un 2.4 % desde septiembre y un 10.1 % interanual. Otras desaceleraciones en la industria de la construcción de viviendas incluyeron:

• Los inicios de nuevas unidades de vivienda cayeron un 4.2% mes tras mes.
• Los inicios de nuevas unidades de vivienda cayeron un 8.8% año tras año.
• Las terminaciones de viviendas cayeron un 6.4% mes tras mes.

Las terminaciones de casas nuevas aumentaron un 6.6% año tras año, quizás en parte porque una avalancha de capataces de materiales de construcción que habían estado esperando finalmente logró salir de la cadena de suministro respaldada cerca del final del verano.

Dado que las ventas de viviendas han bajado desde la primavera, muchos constructores de viviendas no planean mantener el ritmo. Esto significa que podríamos esperar razonablemente que la escasez de viviendas se agrave aún más en el futuro.

Resumen Final

Lo que estamos viendo en el mercado inmobiliario no es normal. No podemos predecir el futuro con certeza, pero podemos monitorear las tendencias y todos los datos disponibles. Lo que está por venir podría ser otra recesión, el conflicto geopolítico en curso se suma a los problemas de la cadena de suministro. O podría ser un rebote indoloro de este período inflacionario. Cualquier resultado afectará el mercado inmobiliario y su cartera.

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