Cuando los inversionistas de ingresos compran un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT), una de las cosas que esperan es que las acciones rindan lo suficientemente bien como para que la empresa aumente su dividendo trimestral a medida que pasan los años, elevando el rendimiento anual del inversionista.
Por lo general, los aumentos de dividendos son de 3 a 5 centavos por año, y los inversores están felices si pueden obtener eso de manera constante. Por ejemplo, un dividendo de $1 en una acción de $25 que aumenta su dividendo en 5 centavos por año puede convertir un rendimiento del 4 % en un rendimiento del 5 % en aproximadamente cinco años.
Pero, ¿qué pasaría si en 2017 escuchara que podría comprar un REIT que en cinco años le daría un rendimiento del 38 % sobre el precio de compra? Es probable que usted piense que las acciones eventualmente se convertirán en una gigantesca trampa de rendimiento cuyo precio colapsará al estado de acciones de centavo. Pero eso no es así.
Conoce a Instituto de Propiedades Industriales Inc. (BOLSA DE NUEVA YORK: IIRP), un REIT especializado con sede en San Diego, California, fundado en 2016. Innovative Industrial compra, arrienda y arrienda propiedades comerciales a empresas de cannabis. En su sitio web, Innovative Industrial Properties se autodenomina "El proveedor líder de capital inmobiliario para la industria regulada del cannabis".
Al 30 de septiembre, Innovative Industrial Properties tenía una cartera de 8.7 millones de pies cuadrados alquilables en 109 propiedades en 19 estados. Dos propiedades más están en construcción.
Todas las propiedades de Innovative Industrial se alquilan con triple red, lo que significa que los inquilinos pagan impuestos, seguros y mantenimiento. Su duración media de arrendamiento es de 15.5 años. Y aunque se especializa en la industria del cannabis, todavía está bastante diversificado en el sentido de que ningún arrendatario representa más del 14 % de su cartera total y ningún estado representa más del 17 % de su cartera total.
A principios de diciembre de 2017, Innovative Industrial Properties tenía un precio de $18.90 y pagaba un dividendo trimestral de 25 centavos por acción, para un dividendo anual de 5.2%.
Hoy, Propiedades Industriales Innovadoras está en más de $114, con un dividendo trimestral de $1.80 o $7.20 anuales. El rendimiento de esa compra de acciones original de $18.90 ahora es del 38%. Ninguna división inversa ha impulsado artificialmente el precio de las acciones. Entonces, ¿cómo sucedió este rendimiento fenomenal?
Se trata del crecimiento de los ingresos y las ganancias. En 2017, Innovative Industrial Properties tuvo ingresos en el cuarto trimestre de solo $2.28 millones. Los fondos de operaciones (FFO) fueron de 18 centavos por acción. Pero cada año desde entonces, Innovative Industrial Properties ha multiplicado sus ingresos y FFO, por lo que el precio de las acciones ha subido junto con esos aumentos. El siguiente gráfico muestra el crecimiento destacado de las Propiedades Industriales Innovadoras en el cuarto trimestre de cada año desde 2017, a excepción de 2022, que hasta el momento solo ha tenido tres informes trimestrales:
Q4/ AÑO | INGRESOS | FFO |
2022 (P3) | 70.88 millones de dólares | $1.97 |
2021 | 58.94 millones de dólares | $1.75 |
2020 | 37.09 millones de dólares | $1.26 |
2019 | 17.67 millones de dólares | $1.09 |
2018 | $ 4.78 millones | $0.34 |
2017 | $ 2.28 millones | $0.18 |
Aunque incluso las acciones de cannabis más conocidas han tenido un desempeño deficiente desde 2017, como arrendador, Innovative Industrial Properties tiene un rendimiento total del 622 % durante ese tiempo sin reinversión de dividendos y del 642 % con reinversión de dividendos.
Entonces, ¿continuará este crecimiento masivo de dividendos? Si el FFO continúa aumentando, eso podría continuar generando mayores dividendos. Pero es posible que haya ocurrido el pico en el dividendo, ya que la relación de pago de dividendos/FFO ahora es del 93%.
El precio de las acciones, que alcanzó los $274 en noviembre de 2021, ahora ha disminuido aproximadamente un 58 %, a pesar de que los ingresos y el FFO siguen aumentando. Eso convierte a Innovative Industrial Properties en un REIT que podría continuar generando fuertes rendimientos totales en el futuro.
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Fuente: https://finance.yahoo.com/news/investment-reit-5-years-ago-152458181.html