¿Estoy soñando? El modelo de fideicomiso de tierras comunitarias podría ser parte de la solución de vivienda

En términos generales, las políticas de vivienda deben concentrarse en permitir que la producción de viviendas con fines de lucro satisfaga la mayor demanda posible. Entonces, en aquellos niveles de ingresos que todavía no pueden manejar los costos de vivienda junto con otros costos de vida, la mejor solución son los subsidios directos en efectivo por la diferencia entre el estándar normativo para el alquiler, el 30% del ingreso mensual bruto y los costos reales. . ¿Qué pasa con la propiedad de la vivienda? ¿Existe un modelo que pueda abordar el problema de las personas que están trabajando, pero que aún no pueden administrar un pago inicial o un pago mensual de la hipoteca? Soy cautelosamente optimista de que una política de vivienda integral e impulsada por el mercado podría incluir el modelo de fideicomiso de tierras comunitarias (CLT), un mecanismo para asegurar tierras en fideicomiso y luego subsidiar la propiedad de una casa en tierras en fideicomiso.

El modelo de Community Land Trust (CLT) es una estrategia innovadora para capturar el valor de la tierra y la vivienda y ponerla a disposición de las familias trabajadoras con ingresos bajos y moderados. A través de la adquisición de terrenos, los CLT pueden brindar la oportunidad de comprar viviendas por debajo del precio de mercado a cambio de obtener menos rendimiento por la apreciación de la casa. El propietario firma un contrato de arrendamiento a largo plazo con la CLT, que continúa siendo propietario del terreno con la mejora de la casa propiedad de la familia. El modelo CLT tiene el efecto de eliminar el valor de la casa del mercado, lo que permite que las familias con ingresos familiares con ingresos del 50 al 80 por ciento del ingreso medio del área (AMI, por sus siglas en inglés) fijen el precio de compra. Cuando se vende la casa, el contrato de arrendamiento limita la captura de valor de la venta, pasando los ahorros a la siguiente familia.

Existen múltiples ventajas de la vivienda CLT para las familias y la economía de la vivienda en general.

• Oportunidad de propiedad para personas que están trabajando pero ganan menos – Las personas pueden trabajar durante años para acumular impulso financiero para comprar una casa y aun así quedarse cortos; Los CLT ayudan a dar un impulso adicional a la propiedad.
• Construyendo crédito – El crédito sigue siendo una medida importante de la agudeza financiera; Los CLT pueden ayudar a un hogar a construir y expandir la capacidad de pedir prestado de manera inteligente.
• Estabilidad – Ser propietario de una casa puede permitir que los niños asistan a las mismas escuelas hasta que se gradúen y fomentar el compromiso y la participación en la comunidad.
• El beneficio de aumentar el patrimonio de los activos – A medida que el activo de su vivienda aumenta con el tiempo, las familias pueden capturar ese valor para el futuro.
• Previene presiones especulativas sobre los propietarios – Cuando una casa CLT está fuera del mercado, no hay presión para vender cuando los valores de los activos suben.
• Si bien los rendimientos de la inversión son limitados, crean riqueza generacional. – Aunque los beneficios de las ventas están limitados, existe un incentivo para que una familia administre bien su inversión hasta el final del préstamo o la venta.
• Permite a las familias con ingresos limitados la oportunidad de ahorrar – Cuando los costos de la vivienda son menores, una familia puede obtener ahorros para otros usos, incluidos el cuidado de los niños, la educación y la creación de reservas de efectivo.

El beneficio para la economía en general es que las familias que de otro modo permanecerían en unidades multifamiliares más baratas pueden convertirse en propietarios, liberando esas unidades para otras familias. Existe la posibilidad de que los CLT ayuden a construir una escalera de vivienda, tal vez comenzando con vales y asistencia directa, hasta una unidad de alquiler y finalmente la propiedad. La propiedad a través de un CLT permite que las familias inviertan más en su vecindario y comunidades locales, y que esas comunidades y vecindarios inviertan en ellos. La oportunidad de propiedad de vivienda creada por el modelo CLT puede permitir que las familias echen raíces y se conviertan en personas influyentes económica y políticamente.

Y este modelo también puede facilitar la vivienda multifamiliar. En Seattle, Fideicomiso de tierras de la comunidad de Homestead esta construyendo 38 unidades de condominio en dos sitios diferentes, uno donado y el otro en terreno excedente de la Ciudad. El modelo de propiedad es el mismo que el de las viviendas unifamiliares. De alguna manera, los condominios son el uso más lógico del modelo, ya que los condominios a precio de mercado están integrados en un activo común. La donación de terrenos sobrantes de la Ciudad es especialmente importante ya que esto es común en todo el país; las ciudades y otros gobiernos locales a menudo tienen terrenos que no pueden usarse para su propósito original, pero que podrían activarse como viviendas.

Existen otras posibilidades para aplicar el modelo CLT. Muchas comunidades están permitiendo casas de campo en el patio trasero, subdivisiones y viviendas "faltas en el medio" y oportunidades para expandir el suministro de viviendas de alquiler con densidad adicional. El problema con esta liberalización de la zonificación es la falta de financiamiento para que la mayoría de las familias aprovechen la mayor densidad en los vecindarios unifamiliares. Un CLT podría comprar un lote subdividido, construir dos casas en él y vender las casas a un precio más bajo. Esto beneficiaría al propietario original y crearía dos nuevos propietarios en lo que alguna vez fue una sola parcela. California aprobó recientemente una legislación eso no dará como resultado mucha densidad en zonas unifamiliares, pero el modelo CLT podría ayudar a lograr ese objetivo.

La mayoría de las familias, especialmente las familias que pueden ser propietarias de una casa pero que aún están pagando una hipoteca, simplemente no tienen el dinero en efectivo para este tipo de proyecto de construcción. Los bancos han sido frágiles al financiar estos proyectos y solo ofrecen Líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés), un instrumento que es intimidante y, a menudo, inviable para las familias. Los fideicomisos de tierras comunitarias podrían romper este estancamiento con un modelo de financiamiento probado.

Algunos defensores han instado a políticas para apoyar arrendatario adquisición de propiedad de alquiler. Una vez más, el problema aquí es el financiamiento. Por ejemplo, ¿de dónde obtienen los inquilinos de una propiedad de mercado bajo que necesita mantenimiento y se enfrenta a una venta pendiente el efectivo para comprar su edificio o casa de alquiler? El modelo CLT es visto favorablemente por la mayoría de los formuladores de políticas, y utilizar las ventajas de este modelo para resolver algunos de estos desafíos es una oportunidad interesante.

Una idea podría ser comprar una propiedad pequeña de bajo precio y luego usar el modelo CLT para crear condominios a un precio reducido que los inquilinos existentes podrían comprar con financiamiento favorable mientras que CLT es dueño del terreno y lo alquila a una Asociación de Propietarios de Viviendas. . Esto permitiría a los inquilinos permanecer en su lugar mientras les brinda un camino hacia la propiedad.

¿Cuál es el problema con los CLT? Todavía estoy pensando en ello. Pero el país estaría mucho mejor si los dólares de los subsidios se destinaran a la compra de terrenos para CLT que a los costosos proyectos de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC, por sus siglas en inglés), cuyo costo ahora aumenta a $ 1 millón por unidad de alquiler. Imagine todo ese dinero para llevar a las personas por un camino sostenible hacia la propiedad. ¿Hay problemas con la propiedad? Si y he discutido eso.

Pero el CLT es diferente. El modelo permite que las personas que trabajan y luchan tengan la oportunidad de comprar en el mercado inmobiliario existente de una manera financieramente sostenible. Tal vez la idea podría usarse para hacer la transición de los inquilinos en unidades de alquiler de LIHTC sin fines de lucro a la propiedad. Ya veremos. Lo que me gusta es la idea de que CLT corre hacia la realidad de la oferta y la demanda, no desde ella; el modelo reconoce la especulación de la tierra y no se queja de ella, sino que crea un puerto seguro a partir de ella y crea una vía de entrada para las personas con menos dinero. Estoy seguro de que encontraré un defecto fatal, pero hasta que lo haga, voy a celebrar el modelo como otro paso positivo para la vivienda.