Una breve historia del programa de vales de vivienda de la Sección 8

Revisión del congresista Paul Ryan de los programas de pobreza en los 50^th El aniversario de la declaración de la Guerra contra la Pobreza incluyó 20 programas de vivienda, incluido el Crédito para viviendas de bajos ingresos (LIHTC), que fue el tema de mis últimas publicaciones. Junto al LIHTC, el Vale de elección de vivienda (HCV), a menudo llamado Sección 8, es el caballo de batalla más grande en el establo de los subsidios federales para la vivienda. El presupuesto de 2023 para el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) incluye más de $ 32 billones para el programa HCV que paga 200,000 vales. Vale la pena cubrir la historia del programa. Mirando hacia atrás, está claro que el esfuerzo por utilizar las viviendas de alquiler existentes en el mercado para ayudar a las personas con menos dinero siempre ha sufrido el mismo problema: encontrar el equilibrio adecuado entre los requisitos federales y locales tanto para el inquilino como para el proveedor de vivienda y mantener la flexibilidad y la portabilidad. del sistema de vales.

Una de las mejores historias del programa de Vales de Elección de Vivienda (sin embargo, me referiré a él en la Sección 8), es del Servicio de Investigación del Congreso (CSA), Una descripción general de los programas de vivienda de la Sección 8: vales de elección de vivienda y asistencia de alquiler basada en proyectos. La revisión ofrece una buena visión general de dónde se originó y evolucionó el programa. El programa se ha llamado Sección 8 porque fue autorizado bajo la Sección 8 de la Ley de Vivienda de los EE. UU. de 1937.

Al igual que el acceso a los alimentos, la vivienda ha sido un problema perenne en las economías industriales. Los asalariados a menudo descubren que sus salarios no se mantienen al día con los precios de los artículos de consumo, como la vivienda, que no tienen sustitutos en el mercado. En lugar de subsidiar la producción y reducir las barreras al mercado para los actores privados motivados por las ganancias, los gobiernos generalmente han intervenido construyendo y operando viviendas para personas con ingresos bajos o nulos, o han subsidiado a otros para crear y administrar esas viviendas. El programa de la Sección 8 tiene sus orígenes en un esfuerzo por brindar a las personas con menos dinero que luchan por pagar el alquiler recursos financieros para adquirir viviendas de alquiler de actores privados.

Sección 23

El programa de la Sección 23 fue el resultado de la legislación aprobado por el congreso en 1965, y creó la capacidad de las agencias locales de vivienda pública para contratar entidades de vivienda privada para albergar a las personas que luchan por pagar el alquiler. La Sección 23 permitía que HUD pagara a los propietarios de viviendas anualmente en nombre de los inquilinos calificados. Los inquilinos calificarían en función de sus ingresos y el propietario de la vivienda se definió como un proveedor de vivienda sin fines de lucro. Lo convincente de esta forma anterior de aprovechar otras entidades para comprar terrenos, construir y operar viviendas es que se originó al darse cuenta de que el gobierno no estaba teniendo mucho éxito como desarrollador y administrador de viviendas. Este es un tema recurrente en los Estados Unidos de la posguerra de la Segunda Guerra Mundial, el gobierno intenta mejorar los problemas de precios de la vivienda mientras lucha por construir y administrar viviendas o pagar a otros para que lo hagan.

Programa de Asistencia de Vivienda Experimental (EHAP)

La historia de la CSA describe los comienzos del EHAP en 1970, como una prueba de los "impactos y la viabilidad de proporcionar a las familias de bajos ingresos asignaciones para ayudarlas a obtener una vivienda de alquiler decente y existente de su elección". Esa palabra “elección” es clave, porque informará la idea subyacente del programa de la Sección 8 a medida que se desarrolló durante décadas, brindando a las personas que necesitan vivienda la capacidad de comprar en el mercado privado con dinero federal. Había cuatro preguntas que el gobierno quería responder con el experimento.

• ¿Cuántas familias participarían?
• ¿Qué tipo de vivienda elegirían y dónde?
• ¿Qué harían los proveedores de vivienda privada?
• ¿Cuánto costaría el programa?

Nuevamente, estos son los temas de casi cualquier evaluación de un programa basado en efectivo. Lo sorprendente es que tomó hasta 1980 obtener las respuestas, y los resultados suenan tan familiares como las preguntas. Categóricamente, los resultados fueron (de la historia de CSA),

• Calidad de la vivienda y participación – Se hizo una determinación en la conclusión de que “los subsidios tienen que estar vinculados a los estándares de vivienda”, pero eso se vinculó, sabiamente, al entendimiento de que “los estándares de vivienda más estrictos limitan la participación” y que “a medida que aumenta el subsidio, también participa”.
• Mantenerse conectado – Donde las personas eligieron usar los pagos se basó en permanecer cerca y mantener vínculos con "familiares, vecinos y amigos y no se ven afectados por los pagos de subsidio de vivienda". En otras palabras, las personas que recibían asistencia eran como cualquier otro ser humano que intentaba tomar una decisión sobre dónde vivir, equilibrando el precio con otros factores.
• Sin efecto en el precio – “Un programa de subsidio de vivienda prácticamente no tiene ningún efecto sobre el precio de la vivienda y no estimula la construcción nueva o la rehabilitación importante. Sin embargo, sí ayuda a preservar el parque de viviendas existente al estimular las reparaciones”.
• Ejecutarlo a nivel local – La recomendación en 1980 fue delegar la gestión de un programa de vales a las Agencias de Vivienda Pública locales.

Lo que es realmente convincente aquí es cómo, en 1980, los resultados del experimento establecieron los problemas exactos que aún enfrenta el programa de la Sección 8 de hoy; y cómo estos resultados y conclusiones continúan siendo descubiertos una y otra vez, pero ignorados. La participación de los proveedores de vivienda continúa rezagada, y las razones están ahí en el informe de hace 42 años; cuando las reglas y los requisitos se vuelven más estrictos, los proveedores de viviendas privadas optan por no participar debido al costo y el riesgo. Esto fue validado nuevamente en un estudio de HUD que a menudo cito.

Y el problema de la portabilidad y la elección también está ahí. he señalado de nuevoy de nuevo, que la expectativa de que una familia que recibe un vale tenga que desarraigarse después de una búsqueda prolongada de una unidad calificada es injusta para la familia e innecesaria. La familia ha tomado una decisión de vivienda basada en una variedad de factores, si están contentos con el lugar donde viven, ¿por qué no pueden simplemente aplicar el bono allí hoy?

En otro momento, profundizaré en las implicaciones inflacionarias del experimento, pero desde la superficie, los resultados encontraron que un programa basado en efectivo no pareció impulsar los aumentos de alquiler en respuesta. Una de las preocupaciones sobre un programa en efectivo, que yo mismo tengo, es que eliminar los pagos en efectivo de la renta tendría el efecto de aumentar las rentas en todo el mercado. No tengo una idea cuantitativa de cómo se compara esta inflación con la inflación creada por LIHTC cuando subvencionó proyectos de construcción multimillonarios. Pero la buena noticia de 1980 es que dinero en efectivo para el alquiler no resulta en una inflación perceptible.

Sección 8 y vales de elección de vivienda ahora

El Centro de Prioridades Presupuestarias y Políticas resume bien la cronología de la Sección 8.

“El programa de la Sección 8 se estableció en 1974 durante la Administración Nixon-Ford. La legislación aprobada en 1983, 1987 y 1998 introdujo cambios importantes en la parte del programa basada en inquilinos. Como parte de la legislación de 1998, el Congreso fusionó los dos componentes anteriores del programa de la Sección 8 basado en inquilinos: certificados y vales. en un solo programa de vivienda.”

Hoy en día, hay dos programas bajo la Sección 8, Vales de Elección de Vivienda, un programa que permite a las PHA locales emitir vales a hogares que califican y vales basados ​​en proyectos que asignan un vale a una unidad de vivienda en un proyecto que califica. En el primer caso, una familia tiene un vale y busca un propietario privado que acepte el vale, y en el segundo caso, un vale se utiliza como parte de los ingresos de alquiler asumidos en un proyecto de nueva construcción, generalmente de propiedad y operación sin fines de lucro y frecuentemente un proyecto con 9% LIHTC y otros subsidios de capital.

Lo más importante a destacar es que desde sus inicios y a lo largo de su historia, el programa de vales concibió la oportunidad de que las personas con menos dinero decidieran dónde vivir y los límites de esas oportunidades al poder aplicar ese elección con demasiadas reglas y límites. Administrar la calidad de la vivienda tiene un costo, específicamente menos opciones para los titulares de cupones. Las preocupaciones sobre la especulación privada a expensas de los contribuyentes y los poseedores de vales han impulsado más y más regulaciones, pero también han tendido a alejar a los proveedores de viviendas privadas de la participación. A medida que continuamos con la revisión del programa, este será un tema continuo e implacable.