"Mirando hacia atrás durante la última década más o menos, las oportunidades para comprar acciones de REIT de apartamentos de primer nivel han sido pocas y distantes entre sí", dice Brad Thomas, director ejecutivo y analista senior de Wide Moat Research y autor de El inversor REIT inteligente. "Hay una venta rara en este momento".
Los REIT de apartamentos se cotizan actualmente con un descuento del 21% sobre el valor de sus activos subyacentes, calcula Green Street, una firma de análisis de bienes raíces comerciales. Hace tan solo un año, cotizaban con un descuento del 3%.
No sorprende que los REIT de apartamentos hayan caído junto con las acciones y los bonos este año en una amplia liquidación del mercado. Las inversiones inmobiliarias son sensibles a las tasas de interés, que elevan los costos de endeudamiento.
El miércoles, el Departamento del Trabajo informó que los precios al consumidor se dispararon un 9.1% ritmo anual en junio, allanando el camino para otro fuerte aumento de la tasa de interés por parte de la Reserva Federal a finales de este mes.
Pero las tasas altas son en realidad buenas noticias para los REIT de apartamentos, ya que dificultan la compra de una casa. Después de un período de tasas hipotecarias récord, la tasa fija a 30 años casi se ha duplicado a 5.51%. En mayo, el precio medio de venta de viviendas usadas superó los $400,000 por primera vez, lo que presionó aún más la asequibilidad.
“Hay algunos posibles compradores que ahora se ven empujados al grupo de alquileres”, dice Haendel St. Juste, director gerente y analista de REIT en Mizuho Securities. “El cambio dramático en el costo de la propiedad de la vivienda es un beneficio neto para el lado del alquiler”.
Inscríbase al boletín
Vista previa de Barron
Obtenga un adelanto de las principales noticias de la revista Barron's del fin de semana. Viernes por la noche ET.
Los analistas dicen que la liquidación de los REIT de apartamentos parece exagerada, dado que las empresas tienen balances saludables y las perspectivas para la demanda de alquiler parecen sólidas. El último informe del índice de precios al consumidor mostró que los precios de alquiler habían subido al máximo desde 1986, un 5.8% más que el año anterior.
John Pawlowski, director general de Green Street, está de acuerdo en que los precios de los REIT de apartamentos han caído demasiado. Hay momentos en que las viviendas de alquiler "se desechan con el agua del baño de una narrativa macro negativa de vivienda", dice. La mayoría de los REIT que cubre tienen solo 20 centavos a 25 centavos de deuda por cada dólar de valor de activo y mucho flujo de efectivo para pagar la deuda.
Sin duda, los bienes raíces están altamente correlacionados con la economía. Uno solo tiene que mirar hacia atrás a 2020, cuando millones de estadounidenses perdieron sus trabajos durante la recesión de Covid, y el impacto que tuvo en los alquileres y la ocupación.
Las ciudades costeras urbanas, incluidas San Francisco, Nueva York, el centro de Los Ángeles y Seattle, "vieron la disminución más pronunciada en los alquileres de apartamentos y la disminución en la ocupación", dice Pawlowski. Pero en las áreas de Sunbelt, incluidas Atlanta, las Carolinas, Texas, Phoenix y Las Vegas, los alquileres cayeron levemente mientras que la ocupación se mantuvo sólida.
Diferentes REIT de apartamentos permiten a los inversionistas apostar en diferentes partes del país, dice St. Juste.
Fideicomiso de propiedad de Camden
(ticker: CPT) y
Comunidades de apartamentos de Mid-America
(MAA) tienen principalmente participaciones en Sunbelt.
Equidad Residencial
(EQR) y
Comunidades AvalonBay
(AVB) son fuertemente bicosteros.
REIT de ingresos del apartamento
(AIRE) y
UDR
(UDR) tienen exposición tanto a los mercados costeros como al Sunbelt, mientras que
Fideicomiso de propiedad de Essex
(ESS) es una obra de teatro de la Costa Oeste.
| Compañía / Ticker | Precio reciente | Cambio de precio hasta la fecha | Rentabilidad Total 2021 | Valor de mercado (bil) | Precio / 2023E FFO* | Rentabilidad por dividendo |
|---|
| BICOASTAL | | | | | | |
| Comunidades AvalonBay / AVB | $191.34 | - 24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Equidad Residencial / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| CINTURÓN SOLAR | | | | | | |
| Fideicomiso de propiedad de Camden / CPT | $132.56 | - 25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Comunidades de apartamentos de Mid-America / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| EXPOSICIÓN EQUILIBRADA A AMBOS MERCADOS | | | | | | |
| Ingresos por apartamento REIT / AIRC | $41.29 | - 24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR/UDR | 44.83 | - 25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=estimado. FFO=fondos de operaciones. *El precio/fondos de las operaciones es una medida estándar de valor para los REIT. El promedio de la industria ahora es 19.2.
Fuente: Bloomberg
Pawlowski dice que UDR y Equity Residential han cotizado a la baja en una magnitud similar a la de sus pares este año, pero tuvieron un 2020 y 2021 difíciles. , y ahora las valoraciones se han restablecido y los fundamentos están mejorando, por lo que UDR y Equity Residential son dos REIT particularmente baratos en este momento". Dijo que están cotizando a un rendimiento más alto en las ganancias de 2022 que sus pares REIT de apartamentos, y su tasa interna de rendimiento esperada se encuentra en la mitad superior de todos los sectores inmobiliarios.
Uno de los factores que son un buen augurio para los REIT de apartamentos es que la vivienda es un artículo no discrecional, por lo que incluso si las personas pierden sus trabajos en una recesión o reciben un recorte salarial, la demanda de viviendas de alquiler no cae tan precipitadamente como la demanda de viviendas discrecionales. artículos, como artículos de viaje o artículos de lujo. “En una recesión, los alquileres aún podrían caer”, dice Pawlowski. “Pero debido a que la demanda es menos discrecional, se mantendrá mejor que en otras áreas”.
Gina Szymanski, gerente de cartera en el grupo de valores REIT de AEW Capital Management, dice que los REIT residenciales son "una de nuestras categorías favoritas", dado su poder de fijación de precios y sus fundamentos. Ella señala que "no son inmunes a un retroceso porque los vientos en contra de las tasas de interés afectan a todas las empresas".
Pero, agrega, “los balances de los nombres residenciales se encuentran en una de las mejores condiciones de todas las empresas de nuestro universo. Nos sentimos muy bien de que se recuperarán”.
Escribe a Lauren Foster en [email protected]
