3 REIT de alto rendimiento para ingresos seguros por dividendos

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces, o REIT, son generalmente un gran lugar para buscar ingresos por dividendos seguros y atractivos. Esto se debe a que se benefician de impuestos corporativos cero y están obligados por ley a pagar al menos el 90% de los ingresos imponibles como dividendos a sus accionistas. Además, la gran mayoría de los REIT se benefician de la naturaleza defensiva y estable de los ingresos por alquileres contractuales inmobiliarios.

Como resultado, no sorprende que muchos REIT de primer nivel que han existido durante décadas ahora se hayan unido a las filas de las compañías de crecimiento de dividendos más elitistas del mundo como Dividend Aristocrats (más de 25 años consecutivos de crecimiento de dividendos) y/o Dividend Kings. (50+ años consecutivos de crecimiento de dividendos).

Aquí, veremos tres REIT de alto rendimiento que ofrecen dividendos seguros y son un Rey de los Dividendos o un Aristócrata de los Dividendos.

Un joven aristócrata en condición de 'mudarse'

Fideicomiso de propiedad de Essex (ESS) se unió al club Dividend Aristocrats recientemente, ya que ha aumentado su dividendo durante 28 años consecutivos. Dadas sus muy atractivas perspectivas de crecimiento a largo plazo, su balance general estelar y su índice de pago conservador, esperamos que continúe aumentando su dividendo durante muchos años.

Su modelo comercial consiste principalmente en desarrollar, remodelar, administrar, adquirir y vender comunidades de apartamentos residenciales multifamiliares en la costa oeste. Actualmente posee más de 60,000 unidades de apartamentos repartidas en cientos de comunidades.

Disfruta de tres principales ventajas competitivas generadoras de alfa de este modelo de negocio.

Primero, puede desarrollar propiedades multifamiliares y luego venderlas con ganancias significativas. En segundo lugar, puede aprovechar su experiencia y su red comercial para comprar propiedades y luego participar en actividades de redesarrollo que incrementen el valor y generen rendimientos ajustados al riesgo muy atractivos para los accionistas. En tercer lugar, su enfoque geográfico significa que opera en mercados de oferta restringida con sólidos fundamentos económicos. Como resultado, hay poca amenaza de que un exceso de oferta inunde los mercados, lo que significa que sus propiedades tienen un fuerte foso a su alrededor. Dado el crecimiento del empleo impulsado por el sector tecnológico en sus mercados y la oferta limitada junto con sus capacidades de desarrollo y redesarrollo, ESS tiene un futuro brillante.

ESS también ha demostrado ser bastante resistente a las recesiones debido a que ofrece una necesidad básica, lo que hace que su flujo de efectivo y su perfil de crecimiento de dividendos parezcan aún más prometedores en caso de que nos encontremos con una recesión severa en el futuro cercano. Por ejemplo, si los fondos de operaciones (FFO) por acción aumentaron durante la última recesión, de $5.57 en 2007 a $6.14 en 2008 y luego a $6.74 en 2009.

Al combinar sus ventajas competitivas y perfil de bajo riesgo con su rendimiento de dividendos del 4% y un FFO esperado de 5-6% y CAGR de dividendos por acción durante la próxima media década, ESS ofrece un perfil de riesgo-recompensa muy atractivo para los inversores que buscan un alto rendimiento seguro. .

La leyenda de 'O'

Renta de Bienes Raíces (O) es una acción legendaria de crecimiento de dividendos debido a su historial de aplastar los rendimientos totales del S&P 500 desde que se hizo público en 1994 y pagar un dividendo mensual atractivo que ha aumentado durante 27 años consecutivos.

Goza de una escala inmensa, con una cartera de 11,733 propiedades arrendadas en arrendamientos netos triples estructurados de forma conservadora a 1,147 inquilinos. O tiene un plazo de arrendamiento promedio ponderado de 8.8 años y genera el 43 % de sus ingresos por alquiler de arrendatarios de grado de inversión, lo que le brinda una alta visibilidad de su flujo de efectivo futuro. Esta corriente de flujo de efectivo también ha demostrado funcionar muy bien durante las recesiones, lo que aumenta aún más la fortaleza de su perfil.

Con una calificación crediticia A-, un plazo de vencimiento promedio ponderado de 6.3 años para sus notas y bonos, un índice de cobertura de cargo fijo de 5.5x, 95% de la deuda sin garantía, 88% de la deuda a tasas de interés fijas, liquidez de más de $ 2.5 mil millones y una deuda neta a EBITDA ajustado proforma anualizado de 5.2x, el balance general de O es similar a una fortaleza.

Actualmente, las acciones de O ofrecen una atractiva rentabilidad por dividendo del 4.5 % que es muy segura y es probable que siga creciendo durante muchos años, dado su sólido modelo de negocio y su historial. O también cotiza con un descuento significativo respecto de sus promedios históricos sobre la base de EV/EBITDA, P/AFFO y P/NAV. Combinado con el crecimiento esperado continuo de AFFO anualizado de un dígito medio por acción y el rendimiento de dividendos del 4.5%, esto crea un atractivo perfil de rendimiento total ajustado al riesgo.

Hacer un caso federal de este REIT

Finalmente, Federal Realty Trust (FRT) es un REIT líder centrado en el comercio minorista que posee, desarrolla y remodela centros comerciales en mercados costeros densamente poblados y de altos ingresos en los EE. UU. .

Con más de 3,100 inquilinos en más de 105 propiedades y ningún inquilino individual que proporcione ni siquiera el 3 % de su alquiler base anualizado, FRT está bien protegido contra las quiebras minoristas que pueden desarrollarse a medida que el comercio electrónico continúa creciendo y las posibles recesiones futuras pasan factura a los minoristas. y sus propietarios.

Además de su concentración en mercados con ingresos favorables y tendencias demográficas, FRT también crea valor para los accionistas al aprovechar su sólido balance general con calificación A para invertir en sus propiedades actuales y nuevas a tasas de rendimiento atractivas. Además de impulsar el crecimiento de los ingresos por alquiler, estas inversiones también mantienen sus activos frescos y atractivos tanto para los inquilinos como para los compradores, fortaleciendo aún más su posicionamiento competitivo.

Si bien ciertamente no es a prueba de recesión, FRT se desempeñó bastante bien durante la última gran recesión y probablemente lo hará nuevamente durante la próxima recesión dada su diversificación, la fortaleza de sus mercados y la calidad de sus inquilinos y propiedades. En la última gran recesión, su FFO por acción creció un 6.4 % año tras año en 2008, disminuyó un 8.8 % en 2009 y luego creció un 10.5 % en 2010. Como resultado, confiamos en la continuación de su racha de crecimiento de dividendos a largo plazo.

Resumen Final

Con la incertidumbre económica en un nivel muy alto, las inversiones de ingresos seguras y atractivas son más valiosas que nunca para los inversores. Con REIT de alto rendimiento comprobados y con precios atractivos como ESS, O y FRT, los inversionistas tienen acceso a algunas de las mejores carteras de bienes raíces, equipos de administración y modelos de negocios en el mundo que deberían continuar produciendo flujos de ingresos crecientes para muchos. los próximos años.