3 clics para rendimientos del 12.7 %

Los bienes raíces están siendo golpeados, lo que significa que los fondos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) son una ganga una vez más.

¡Finalmente! Los rendimientos de REIT han vuelto a donde deberían estar: ¡(aterrizar) dominando el S&P 500 de vainilla!

Nosotros, los contrarios, por supuesto, podemos hacerlo incluso mejor que los populares. ETF de Vanguard Real Estate (VNQ). Si bien el 3.5% no está mal, palidece en comparación con el "rendimiento general" del 12.7% que estamos a punto de discutir.

¿Por qué los REIT vuelven a ser baratos? Simple: La Reserva Federal.

Como mencione hace meses, las tasas de interés más altas significan no solo mayores costos de capital para los REIT (y todas las demás empresas, para el caso), sino también una mayor competencia por los ingresos a medida que los rendimientos de los bonos se vuelven cada vez más competitivos.

Los REIT, de hecho, se han comportado exactamente como esperábamos...

Sin embargo, en general, recordaremos este período como uno de los mejores momentos para comprar REIT a precios más baratos y rendimientos mucho más altos que el promedio.

¿Por dónde deberíamos empezar? Hablemos de ese paquete de tres REIT, con un rendimiento del 11.4% al 13.5%.

REIT minorista de necesidad (RTL)

Rentabilidad por dividendo: 13.5%

Tengo un poco de debilidad por Getty Bienes Raíces (GTY), un especialista en inquilinos únicos que encaja en el molde de "aburrido es hermoso" al arrendar sus propiedades a lo que yo llamaría minoristas de "necesidad": estaciones de servicio, tiendas de conveniencia, tiendas de autopartes, se hace una idea.

Dado eso, yo tienen amar a una firma de bienes raíces que se hace llamar REIT minorista de necesidad (RTL), ¿derecho?

Necessity Retail es propietaria de más de 1,000 centros de abarrotes, fijos y de energía al aire libre y de un solo arrendatario en 48 estados que se alquilan netamente en acuerdos principalmente a largo plazo. Sus inquilinos provienen de 44 industrias diferentes, que incluyen gas/conveniencia, atención médica y restaurantes de servicio rápido, y ninguna industria representa más del 8 % de los alquileres directos.

¿Por qué un REIT tan grande suena tan desconocido? Bueno, hace solo un año, cambió su nombre de Fideicomiso Financiero Americano (AFIN)-un nombre Exploré en 2020. Observé que su fuerte exposición a restaurantes, entretenimiento, minoristas y propiedades de oficinas es un "responsable" en medio de COVID, pero que podría terminar pareciendo una compra de ganga debido al potencial de una recuperación de COVID.

Avance rápido hasta hoy, y RTL tiene un problema muy diferente, a saber, la deuda.

Cerca de fines de 2021, anunció una adquisición de 1.3 activos minoristas de CIM Real Estate Finance Trust por $ 81 mil millones, así como la venta de tres activos de oficina no centrales.

¿Las buenas noticias? RTL redujo su concentración de los 10 principales inquilinos y redujo su exposición al espacio de oficinas del 7 % al 1 %. ¿La baja? Una gran carga de deuda solo se hizo más grande. ¡Este REIT ahora tiene $ 2.8 mil millones en deuda neta, que es casi 10 veces su EBITDA ajustado y más de tres veces su capitalización de mercado!

Por lo que vale, la cobertura de dividendos aquí no es una preocupación evidente, ya que el dividendo representa solo el 83% de los fondos de operaciones ajustados (FFO) de los últimos 12 meses. Pero la alta carga de la deuda y la falta de catalizadores obvios me dan un poco de pausa sobre RTL.

Arrendamiento neto global (GNL)

Rentabilidad por dividendo: 11.4%

Arrendamiento neto global (GNL) es un REIT comercial que, como implicaría "Global" en su nombre, opera no solo aquí en los EE. UU., sino también en otros 10 países, incluidos el Reino Unido, los Países Bajos, Finlandia y Francia. Posee 311 propiedades arrendadas a 140 inquilinos en 50 industrias, aunque la concentración de la industria es un poco más alta: los servicios financieros (13 %) y la fabricación de automóviles (12 %) son porciones de dos dígitos del pastel de la cartera.

La otra parte de su nombre es "Net Lease", que, al igual que con RTL, es una razón para que te guste. Los arrendamientos netos, como recordatorio, son "netos" de seguro, mantenimiento e impuestos, lo que significa que solo cobra el alquiler y deja que los inquilinos averigüen todo lo demás. Eso significa menos variables de las que preocuparse los inversores de GNL; las ganancias son más predecibles y confiables de lo que serían con los arrendamientos tradicionales.

Entonces, que es Mal con GNL?

Para empezar, Global Net Lease se encontraba entre los muchos REIT que redujeron sus dividendos debido a COVID. Específicamente, la compañía redujo su pago en un 25% a 40 centavos por acción en abril de 2020 y no ha mirado atrás.

Si hay algo positivo en el recorte, es que el pago actual es más sostenible. El índice de pago de AFFO es del 93%, lo cual es lo suficientemente seguro, pero los bajistas estarán atentos en los próximos meses.

Además, al igual que Necessity Retail, GNL tiene una deuda bastante alta de 2.2 millones de dólares. No es tan malo, al menos comparativamente: es 8x EBITDA ajustado y 1.5x su capitalización de mercado. Y la tasa de interés promedio ponderada que está pagando sobre esa deuda (3.5%) es un poco mejor que la de RTL (4.2%).

Entonces, Global Net Lease ciertamente tiene sus defectos. Pero para los inversionistas de dividendos más agresivos, GNL, que es una rara jugada multinacional de bienes raíces que cotiza a niveles atractivos en comparación con su AFFO y EBITDA ajustado, podría cumplir con los requisitos.

Fideicomiso de ingresos de propiedades de oficinas (OPI)

Rentabilidad por dividendo: 13.2%

A veces, incluso las situaciones que parecen peores pueden dar frutos rentables.

¡Prepárate! Fideicomiso de ingresos de propiedades de oficinas (OPI), Por ejemplo. Este REIT posee 160 propiedades que arrienda principalmente a inquilinos individuales de alta calidad crediticia, no solo empresas, sino también entidades gubernamentales. Y cuando lo revisé en octubre de 2022, estaba sumido en una caída de una década que realmente se había acelerado últimamente: las acciones de OPI se habían reducido casi a la mitad.

Pero a pesar de lo difícil que es ser propietario de una propiedad de oficinas en estos tiempos de la FMH, OPI tiene sus méritos. Y en ese momento, reflexioné que "tal vez el mercado está sobrevendiendo OPI".

Seamos claros: OPI está librando una batalla cuesta arriba que comenzó mucho antes de COVID.

Los términos "WFH", "trabajo remoto" y "teletrabajo" podrían haber llegado a la corriente principal en 2020, pero las empresas estadounidenses se habían inclinado más hacia situaciones de trabajo flexible durante años: COVID simplemente le dio un empujón educado a la tendencia.

Aún así, apuesta en contra Office Properties Income Trust, al menos en este momento, podría ser peligroso. Si bien ha recuperado casi el 20 % de su valor en los últimos meses, la acción sigue estando extremadamente barata, a solo cinco veces el CAD (efectivo disponible para distribución, una métrica de rentabilidad alternativa para algunos REIT). Si desea utilizar una métrica REIT más tradicional, OPI cotiza a menos de 4 veces su FFO normalizado.

Además, OPI no es un REIT con sede en la ciudad de Nueva York que está causando una hemorragia de inquilinos. Tiene una base más suburbana, con una ocupación actual del 96%. Un tercio de sus inquilinos son entidades gubernamentales o contratistas, el tipo de inquilinos que están pegados a sus oficinas. Y después de un par de años de ofrecer flexibilidad sin restricciones, muchos empleadores finalmente comienzan a retroceder y exigen que los trabajadores pasen unos días en la oficina.

Brett Owens es estratega jefe de inversiones de Perspectiva contraria. Para obtener más ideas sobre ingresos, obtenga su copia gratuita de su último informe especial: Su cartera de jubilación anticipada: Grandes dividendos, todos los meses, para siempre.

Divulgación: ninguna