A los inversores inmobiliarios les ha ido bien en gran medida durante los últimos años. Pero con tasas de interés más altas, las cosas podrían estar a punto de cambiar.
La Reserva Federal de EE. UU. elevó sus tasas de interés de referencia en 0.75 puntos básicos el miércoles, marcando la tercera subida consecutiva de este tipo.
Las tasas de interés más altas se traducen en pagos hipotecarios más altos, lo que no es una buena noticia para el mercado de la vivienda. Pero enfriar los precios de la vivienda es parte de lo que se debe hacer para controlar la inflación.
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“A más largo plazo, lo que necesitamos es que la oferta y la demanda estén mejor alineadas, para que los precios de la vivienda suban a un nivel razonable, a un ritmo razonable, y que la gente pueda volver a comprar una casa”, dijo el miércoles el presidente de la Fed, Jerome Powell. “Probablemente en el mercado de la vivienda tengamos que pasar por una corrección para volver a ese lugar”.
“Desde una especie de punto de vista del ciclo económico, esta difícil corrección debería volver a equilibrar mejor el mercado de la vivienda”.
Esas palabras pueden sonar aterradoras, especialmente para aquellos que vivieron la última crisis financiera, donde el mercado inmobiliario pasó por una corrección muy, muy difícil.
Pero los expertos dicen que hay buenas razones para creer que, independientemente de cómo se desarrollen las cosas, no será un regreso a 2008.
Estándares de préstamo más altos
Las prácticas crediticias cuestionables dentro de la industria financiera fueron un factor importante que condujo a la crisis de la vivienda en 2008. La desregulación financiera facilitó y hizo más rentable otorgar préstamos riesgosos, incluso a aquellos que no podían pagarlos.
Entonces, cuando un número cada vez mayor de prestatarios no pudo pagar sus préstamos, el mercado de la vivienda se derrumbó.
Es por eso que se promulgó la Ley Dodd-Frank en 2010. La ley impuso restricciones a la industria financiera, incluida la creación de programas para evitar que las compañías hipotecarias y los prestamistas otorguen préstamos arriesgados.
Los datos recientes sugieren que los prestamistas son, de hecho, más estrictos en sus prácticas crediticias.
Según el Banco de la Reserva Federal de Nueva York, el puntaje crediticio promedio para las hipotecas recién originadas fue de 773 para el segundo trimestre de 2022. Mientras tanto, el 65 % de la deuda hipotecaria recién originada fue para prestatarios con puntajes crediticios superiores a 760.
En su Informe trimestral sobre la deuda y el crédito de los hogares, la Reserva Federal de Nueva York declaró que “los puntajes crediticios de las hipotecas recién originadas siguen siendo bastante altos y reflejan criterios crediticios estrictos continuos”.
Propietarios en buena forma
Cuando los precios de las viviendas subieron, los propietarios acumularon más capital.
Según el proveedor de datos y tecnología hipotecaria Black Knight, los titulares de hipotecas ahora tienen acceso a $2.8 billones adicionales en capital en sus hogares en comparación con hace un año. Eso representa un aumento del 34% y más de $207,000 en capital adicional disponible para cada prestatario.
Además, la mayoría de los propietarios de viviendas no incumplieron sus préstamos ni siquiera en el punto álgido de la pandemia de COVID-19, donde los bloqueos enviaron ondas de choque a toda la economía.
Por supuesto, fueron esos programas de indulgencia hipotecaria los que salvaron a los prestatarios en dificultades: pudieron pausar sus pagos hasta que recuperaron la estabilidad financiera.
El resultado se ve muy bien: la Reserva Federal de Nueva York dijo que la proporción de saldos de hipotecas con más de 90 días de mora se mantuvo en 0.5 % al final del segundo trimestre, cerca de un nivel histórico.
Oferta y demanda
En un episodio reciente de The Ramsey Show, el presentador Dave Ramsey señaló que el gran problema en 2008 fue un "tremendo exceso de oferta porque las ejecuciones hipotecarias se extendieron por todas partes y el mercado simplemente se congeló".
Y el desplome no fue causado por las tasas de interés o la salud de la economía, sino por “un pánico inmobiliario”.
En este momento, la demanda de vivienda sigue siendo fuerte, mientras que la oferta sigue siendo escasa. Esa dinámica podría comenzar a cambiar a medida que la Fed intente frenar la demanda aumentando las tasas de interés.
Ramsey reconoce la desaceleración de la tasa de aumento de los precios de las viviendas en este momento, pero no espera una crisis como la de 2008.
“No siempre es tan simple como la oferta y la demanda, pero casi siempre lo es”, dice.
Este artículo proporciona solo información y no debe interpretarse como un consejo. Se proporciona sin garantía de ningún tipo.
Fuente: https://finance.yahoo.com/news/jerome-powell-just-warned-us-163000867.html