La gran caída inmobiliaria de 2022

“Un tipo de mercado de la vivienda de la década de 1970 es posible en el futuro”

Ahora tenemos un “triple golpe” en 2022. Además de los problemas volátiles del mercado de acciones y bonos, la vivienda acaba de sufrir su peor impacto de dos meses desde 2008 y eliminó más de un año de ganancias.

El Índice de Bienes Raíces de Winans (WIREI)™ rastrea los precios de las casas nuevas en EE. UU. desde 1830. Según los últimos datos de precios publicados por la Oficina de Trabajo y Estadísticas de EE. UU., WIREI registró una disminución del 16.3 % desde los niveles récord de mayo.

Gráfico 1: Índice inmobiliario de Winans 2007-2022

Si bien muchas personas piensan inmediatamente en la burbuja de 2008 cuando se trata de mercados bajistas de bienes raíces, un mejor ejemplo es comparar el clima económico actual con la alta inflación y el aumento de las tasas de interés de 1977-82. Recuerdo esta vez dolorosamente bien. Mi padre era dueño de una empresa de construcción residencial y yo trabajé en una gran oficina de corretaje de bienes raíces durante mi primer año en la universidad. Decir, "fue un momento desafiante en la industria de bienes raíces" es un eufemismo leve:

Gráfico 2: Índice inmobiliario de Winans 1977-1982

¿Qué nos dice la historia que debemos esperar?

· Un mercado inmobiliario lateral durante años: como muestra el gráfico anterior, los precios cayeron un 7 % en la última mitad de 1979 y se negociaron en gran medida lateralmente hasta finales de 1982 cuando la Reserva Federal continuó su guerra contra la alta inflación con políticas monetarias estrictas.

· Escasez continua de materiales y mano de obra: asumir un "reparador superior" será costoso y consumirá mucho tiempo debido a la escasez posterior a Covid y al aumento de los costos laborales. Una propiedad completamente remodelada será más fácil de vender independientemente de la "ubicación, ubicación, ubicación".

· Préstamos hipotecarios más estrictos: dado que el grupo de compradores calificados disminuirá debido al mayor costo de los préstamos y los grandes pagos iniciales, los vendedores tendrán que "llevar papel" y tomar una segunda posición detrás de la hipoteca durante varios años.

· No es un mercado de compradores o vendedores: con amplios diferenciales entre los precios de oferta y demanda, el volumen de ventas seguirá disminuyendo hasta que mejoren las condiciones crediticias.

· Impuestos de inversión más altos: dado que se requerirán pagos iniciales más altos para calificar para hipotecas convencionales, los compradores deben considerar tomar un préstamo de un plan 401k o pedir prestado con margen de una cuenta de inversión en lugar de pagar altos impuestos relacionados con la inversión por la venta de acciones.

Debido a las políticas monetarias laxas vigentes desde 2009, hemos tenido un gran viaje alcista en la vivienda con el Índice de Bienes Raíces de Winans ganando un 104 %.

Sin embargo, ¡todas las fiestas de liquidez llegan a su fin!

Desde 1850, los mercados bajistas inmobiliarios multianuales de EE. UU. ocurren el 16 % del tiempo, y aunque esperamos que esta desaceleración sea de corta duración, las bajas tasas hipotecarias de la última década no volverán en nuestra vida.

Fuente: https://www.forbes.com/sites/kennethwinans/2022/08/11/the-great-real-estate-tumble-of-2022/