¿Se está desacelerando el mercado de la vivienda? Predicciones de Redfin 2023

Puntos clave

  • A medida que aumentan las tasas hipotecarias y la inflación sigue obstinada, hay señales de que el mercado de la vivienda se está desacelerando
  • La corredora de bienes raíces Redfin predice que las ventas de viviendas caerán a su nivel más bajo desde 2011
  • Los precios elevados y las tasas de construcción inadecuadas probablemente impulsarán los precios, lo que evitará una ola masiva de ejecuciones hipotecarias.

En el último año, el aumento de la inflación y las tasas de interés altísimas se han derramado en el turbulento mercado de la vivienda.

Hace apenas un año, las tasas hipotecarias se situaron cerca de mínimos históricos a medida que los precios de las viviendas se disparaban. Ahora, las tasas de interés se acercan al 7 %, mientras que los precios de las viviendas han subido casi un 40 % desde marzo de 2022.

Como era de esperar, ese nivel de crecimiento de viviendas es insostenible en el mercado actual. Ahora, existe la esperanza de que el mercado de la vivienda se esté desacelerando, aunque gradualmente.

El impacto del Covid-19 en el mercado inmobiliario

El Covid-19 tuvo un gran impacto en el mercado inmobiliario.

Cuando millones perdieron sus trabajos y la economía se desaceleró sustancialmente de la noche a la mañana, el gobierno respondió con un estímulo sin precedentes. Se enviaron cheques a casi todos los Tom, Rick y Mary. Las tasas de interés más bajas abarataron el precio de la deuda a casi nada. Las tasas hipotecarias cayeron a un mínimo histórico del 2.65% en enero de 2021.

Y entonces, los hogares comenzaron a moverse.

Entre las asignaciones de trabajo desde el hogar y las personas que volvieron a priorizar sus vidas, las personas buscaron hogares en nuevos lugares. El mercado de la vivienda, estimulado por hipotecas increíblemente asequibles, comenzó a calentarse. Los valores se dispararon, y pronto, la gente común se encontró fuera de uno de los mercados más populares en décadas.

El aumento de las tasas de vivienda y alquiler, combinado con un mercado laboral ajustado y problemas con la cadena de suministro, contribuyeron a una inflación sobresaliente. Los aumentos de precios alcanzaron un máximo del 9.1% en junio de 2022. Para enfriar los mercados de todas las descripciones, la Reserva Federal implementó aumentos de tasas para aumentar el precio de la deuda y reducir los gastos.

Ahora, la tasa de interés de referencia de la Reserva Federal se ubica cerca del 4%, y las tasas hipotecarias han subido con ella.

¿Se está desacelerando el mercado inmobiliario?

La combinación de precios altos y tasas altas sugiere que el mercado de la vivienda debería estar en un fuerte declive. Y aunque partes del mercado de la vivienda se están desacelerando, parece que los cambios podrían ser sorprendentemente graduales.

Aumentar las tasas hipotecarias marca la diferencia

A medida que la tasa de fondos federales se ha disparado, las tasas hipotecarias también han subido. (En algunos casos, antes de que las subidas de tipos de la Fed entraran en vigor).

A principios de diciembre, las tasas hipotecarias a 30 años promediaron casi el 6.5 %, más del doble de la tasa promedio de enero de 2021. Aunque muy por debajo de las tasas del 18% observadas en la década de 1980, han pasado casi 15 años desde que las tasas promedio superaron el 15%.

Incluso cuando los precios de las viviendas permanecen estancados, el impacto de tasas tan altas es astronómico.

Considere un préstamo de tasa fija de $300,000 a 30 años (excluyendo impuestos e intereses).

Con un interés del 6.5 %, su pago mensual asciende a poco menos de $1,900. Durante 30 años, pagará casi $683,000. En otras palabras, pagará más en intereses de lo que valía originalmente su casa.

Pero con un interés del 3%, su pago mensual asciende a cerca de $1,265 por mes, o un poco más de $455,330 durante 30 años. A tasas tan bajas, solo pagará la mitad del valor inicial de su casa en intereses.

Valor de la vivienda y escasez a largo plazo

Por lo general, cuando las tasas de interés suben, los precios de las viviendas bajan para compensar. Desafortunadamente, este no ha sido el caso en 2022.

Una de las razones más importantes es una simple cuestión de oferta y demanda.

Incluso antes de que llegara la pandemia, EE. UU. lidiaba con la escasez de viviendas. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) predijo en 2021 que una enorme 5.5 a 6.8 millones se requerían nuevas casas para llenar el vacío.

Como resultado, los valores de las viviendas pueden permanecer elevados. Aunque menos personas pueden permitirse comprar, es probable que la escasez de oferta limite las caídas de precios a niveles marginales. Dicho esto, con un mercado laboral más seguro y una elegibilidad de solicitud mejorada en comparación con la crisis de 2008, es poco probable que las ejecuciones hipotecarias lleguen en masa.

Sin embargo, eso no significa que los precios de las casas no vayan a bajar un poco, o no lo hayan hecho.

Según el índice Case-Shiller de S&P, el valor de las viviendas aumentó un 7.8 % interanual en septiembre de 2022. Sin embargo, entre junio y septiembre, los precios cayeron un 2.6 %, lo que indica que se avecina cierto alivio.

Estas caídas fueron más pronunciadas en las ciudades donde las viviendas tenían que caer aún más. San Francisco y Seattle experimentaron caídas de tres meses del 10 %, mientras que Denver y Los Ángeles cayeron alrededor del 5.6 %.

Disminución de la demanda de hipotecas y ventas

A pesar de las tasas de interés obstinadamente altas y los valores de las viviendas, la construcción está en declive. Los inicios de viviendas nuevas cayeron un 8.8% anual en octubre, mientras que las solicitudes de permisos para viviendas nuevas cayeron un 10% en el mismo período.

Las ventas de viviendas existentes también han comenzado a caer.

Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, las ventas pendientes de viviendas en propiedades existentes cayó 4.6% en octubre. Eso marca el quinto mes consecutivo de caídas. Mientras tanto, las ventas de viviendas usadas hundido 32% entre enero y octubre de 2022.

En general, las solicitudes de nuevos préstamos se han desplomado más del 41 %, mientras que las solicitudes de refinanciamiento, como era de esperar, se desplomó casi un 90%.

Mark Zandi, economista jefe de Moody's Analytics, resume claramente el mercado inmobiliario de EE. UU.: se está “evaporando”, informa.

Paul Ashworth, economista jefe de Capital Economics, refleja esta opinión. Describe la actividad del mercado inmobiliario estadounidense como “absolutamente diezmada”.

Predicciones del mercado inmobiliario de Redfin para 2023

Es posible que el mercado de la vivienda se esté desacelerando un poco, pero hasta ahora no se han materializado las caídas anuales de los precios. Aún así, los expertos del mercado inmobiliario predicen que eso no durará para siempre.

Por ejemplo, Morgan Stanley predice que los precios promedio de la vivienda podrían disminuir hasta un 10 % entre junio de 2022 y principios de 2024. Si bien esa cifra parece drástica, es poca cosa contra el aumento del 40 % en el precio del mercado desde principios de 2020.

En otras palabras, los expertos de Morgan Stanley no se están preparando para un colapso; más bien, una pequeña corrección para volver a poner en línea un mercado sobrecalentado.

Y Redfin, una corredora de bienes raíces de América del Norte, ha compilado una lista de predicciones para el mercado de la vivienda en 2023. No cubriremos todo el kit aquí, solo los aspectos más destacados.

La conclusión principal: el mercado inmobiliario de EE. UU. ya ha comenzado a desacelerarse, y continuará durante al menos otro año.

La venta de casas caerá a su nivel más bajo en una década

La primera predicción importante de Redfin es que las ventas de viviendas caerán alrededor de un 16% en 2023, llegando a alrededor de 4.3 millones. También se prevé que las viviendas de nueva construcción disminuyan alrededor del 20%. Eso llevaría las ventas de viviendas a su nivel más bajo desde 2011, con un pronóstico de 32 de cada 1,000 hogares vendiendo en 2023.

Los datos de la corredora sugieren que las altas tasas hipotecarias, la alta inflación y una posible recesión mantendrán a las personas donde están por ahora. (Redfin predice que las ventas podrían caer hasta un 27% si la inflación persiste más alta o más de lo esperado). Dicho esto, la alta equidad y un mercado laboral resistente evitarán las tasas de ejecución hipotecaria que inducen el pánico.

Las tasas hipotecarias también bajarán

Redfin también espera que las tasas hipotecarias fijas a 30 años disminuyan gradualmente en 2023, terminando el año en torno al 5.8%. Esta caída podría ahorrarles a los propietarios un promedio de $150 por mes en una casa de $400,000. Sin embargo, la tasa de disminución tanto de la inflación como de las tasas de interés depende de cómo crezca (o disminuya) el gasto y el PIB en el próximo año.

Precios de la vivienda seguirá disminuyen

En general, Redfin espera que los precios medios de venta de viviendas en EE. UU. bajen alrededor de un 4 % a $368,000 2023 en 2012. Si bien la vivienda seguirá siendo menos asequible que antes de la pandemia debido a las altas tasas y valores que superan el crecimiento de los salarios, aún marcaría la primera disminución anual desde XNUMX.

Los analistas de Redfin creen que los precios caerían más si la crisis de la vivienda no fuera tan prominente. Sin embargo, la compañía espera que los nuevos listados disminuyan durante más de 2023, manteniendo el inventario bajo y apuntalando los precios.

Los alquileres también caerán

Redfin también prevé que las tarifas de alquiler en EE. UU. disminuyan ligeramente en 2023.

En el mercado de viviendas unifamiliares, las altas tasas de interés promoverán la renuencia de los propietarios a comprar y vender, lo que significa que los alquileres unifamiliares pueden volverse más comunes.

Mientras tanto, la construcción multifamiliar se encuentra en un 50-año de alta, que inundará el mercado con cientos de miles de nuevas unidades en 2023. Es probable que esa tendencia de crecimiento continúe a medida que las unidades multifamiliares se vuelvan más sensibles desde el punto de vista financiero para los constructores en comparación con las unidades unifamiliares.

El mercado inmobiliario de EE. UU. se está desacelerando, gradualmente

Comprar una casa ha sido durante mucho tiempo el sueño americano por excelencia. Pero para las familias modernas atrapadas entre la inflación y las tasas de interés, ese sueño se ha escapado en gran medida de su alcance.

Pero no son sólo los consumidores los que sienten el aguijón del mercado inmobiliario actual. A medida que la actividad inmobiliaria se desacelera, los precios de compra siguen siendo obstinados y los valores de alquiler caen, los inversores podrían ver disminuir el potencial de ganancias de sus inversiones.

En ese sentido, una desaceleración del mercado de la vivienda en realidad puede ser una buena noticia, ya que brinda a los inversores la oportunidad de invertir más barato.

Por supuesto, Redfin también tiene predicciones sobre eso, lo que sugiere que muchos inversores se retirarán por completo a favor de empresas más rentables en otros lugares. Otros ralentizarán su actividad hasta que pase el declive y los rendimientos futuros estén menos lejanos.

Aún así, eso deja muchas preguntas sin respuesta para los inversores. Y si eres fanático de una mayor tangibilidad en tu portafolio, no te culpamos.

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Fuente: https://www.forbes.com/sites/qai/2022/12/08/is-the-housing-market-slowing-down-redfin-2023-predictions/