Los mercados inmobiliarios se enfrentan a una contracción brutal

ARCHIVO - Esta es una casa en Mount Lebanon, Pensilvania, bajo contrato, 17 de octubre de 2022. Las ventas de casas estadounidenses previamente ocupadas cayeron en septiembre por octavo mes consecutivo, aunque la disminución fue la más modesta hasta ahora desde la caída de la vivienda. el mercado comenzó a enfriarse en medio de tasas hipotecarias marcadamente más altas. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios dijo el jueves 20 de octubre de 2022 que las ventas de viviendas existentes cayeron un 1.5 % el mes pasado desde agosto a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4.71 millones. (Foto AP/Gene J. Puskar, archivo)

ARCHIVO: esta es una casa en Mount Lebanon, Pensilvania, bajo contrato, 17 de octubre de 2022. Las ventas de casas estadounidenses previamente ocupadas cayeron en septiembre por octavo mes consecutivo, aunque la disminución fue la más modesta hasta ahora desde la caída de la vivienda. el mercado comenzó a enfriarse en medio de tasas hipotecarias marcadamente más altas. (Foto AP/Gene J. Puskar, archivo)

Durante dos años, durante la pandemia de covid-19, los vendedores de casas en Quakers Hill, un suburbio en los confines más lejanos del extenso oeste de Sydney, acumularon fortunas. Unos 60 o 70 espectadores recorrían cada casa en venta, recuerda Josh Tesolin de Ray White, un agente inmobiliario. Los compradores se empujaron en las subastas, pujando muy por encima de las probabilidades. “Pediríamos, digamos, 1 millón de dólares y venderíamos a 1.4 millones de dólares”, dice el Sr. Tesolin. “El mercado en ese entonces estaba loco, una imagen muy diferente a la de ahora”. Este año los precios en el barrio han bajado un 20%, estima. Los propietarios están tirando de sus casas, porque no pueden venderlas por lo que quieren. El mercado se está estancando.

Los precios de la vivienda en Australia han caído durante cinco meses consecutivos, colocando a Quakers Hill al frente de una tendencia mundial. Mientras los bancos centrales se apresuran a controlar la inflación, están aumentando las tasas de interés al ritmo más rápido en al menos cuatro décadas, lo que ahora se está traduciendo en una carnicería en el mercado inmobiliario. Los precios están cayendo en nueve de los 18 países monitoreados por la consultora Oxford Economics, y están cayendo más rápido en los mercados más sobrecalentados. En Canadá y Suecia han caído más de un 8% desde febrero; en Nueva Zelanda han caído más del 12% desde su punto máximo el año pasado. Los precios también han comenzado a caer en Estados Unidos y Gran Bretaña. Muchos otros países van en la misma dirección.

Las transacciones también están bajas. Las ventas de viviendas en Estados Unidos cayeron una quinta parte en agosto, en comparación con el año anterior, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, un grupo de cabildeo. En Nueva Zelanda, las ventas trimestrales estuvieron en su nivel más bajo desde 2010 en los tres meses hasta junio. Los precios de las acciones de los grandes constructores británicos, como Barratt y Taylor Wimpey, se han reducido a la mitad este año. Los del Dr. Horton y Lennar, los más grandes de Estados Unidos, han bajado más de un 30%.

Esto representa el final de un largo auge, uno que muchos propietarios dan por sentado. Las tasas hipotecarias bajísimas y la oferta restringida impulsaron un aumento constante en los precios de la vivienda en el mundo rico en la década posterior a la crisis financiera mundial de 2007-09. Los precios en Estados Unidos, por ejemplo, aumentaron casi un 60 % desde su punto más bajo en 2012 hasta finales de 2019. Luego vino la pandemia, durante la cual los precios realmente se dispararon. En Estados Unidos, Canadá y los Países Bajos, han aumentado más del 30 % desde 2020. Los confinamientos y el cambio al trabajo remoto aumentaron la demanda de propiedades suburbanas con jardines u oficinas. Los gobiernos, preocupados por la escasez de viviendas a medida que se propaga el covid, suavizaron o eliminaron temporalmente las regulaciones hipotecarias, lo que facilitó la compra. Los ahorros pandémicos ayudaron a los compradores primerizos a acumular grandes depósitos.

Pero los aumentos de las tasas de interés ahora han devuelto las tasas hipotecarias a niveles que no se habían visto en décadas. Hace un año, la hipoteca de tasa fija a 30 años en Estados Unidos estaba por debajo del 3%. Hoy es sólo un poco tímido del 7%. En Nueva Zelanda, las tasas hipotecarias han superado el 7% por primera vez en ocho años; en Gran Bretaña, el préstamo promedio de tasa fija a cinco años ahora supera el 6% por primera vez en una docena. Esto hará la vida más difícil para los posibles compradores y aumentará la posibilidad de angustia entre los propietarios de viviendas existentes. Es un cambio que probablemente traerá incómodas consecuencias políticas y sociales durante muchos años.

Tres factores determinarán dónde es más agudo el dolor y, por lo tanto, dónde son más probables estas consecuencias. El primero es el crecimiento reciente de los precios. Los mercados inmobiliarios donde los precios han subido desde la pandemia son especialmente vulnerables al enfriamiento de la demanda. Si bien muchos países ricos se redujeron a tasas de crecimiento anual de un solo dígito a principios de este año, Estados Unidos y Canadá mantuvieron aumentos de dos dígitos, impulsados ​​por la enorme demanda de viviendas en los pueblos de montaña y los estados del cinturón solar que atraen a los californianos adinerados y de Nueva York. Yorkers, junto con ciudades como Toronto.

Los niveles de endeudamiento son el segundo factor. Cuanto mayor sea la deuda de los hogares como porcentaje de los ingresos, más vulnerables serán los propietarios a los pagos e impagos hipotecarios más elevados. Los banqueros centrales encontrarán consuelo en el hecho de que la deuda de los hogares en relación con los ingresos es menor que en vísperas de la crisis financiera mundial en países como Estados Unidos, Gran Bretaña y España. Sin embargo, algunos países enfrentan una montaña de deuda. Esto los hace sensibles incluso a pequeños aumentos en las tasas hipotecarias. Los hogares en Australia, Canadá y Suecia, que lograron escapar de todo el peso de la crisis financiera, han acumulado asombrosos préstamos en los años posteriores, lo que provocó advertencias de los organismos de control financiero. Como dijo Stefan Ingves, gobernador del banco central de Suecia: "Es como sentarse en la cima de un volcán".

El tercer factor es la velocidad con la que las tasas de interés más altas pasan a los propietarios de viviendas. El mayor riesgo es para los prestatarios de hipotecas de tasa flotante, que fluctúan con los cambios en las tasas de política. Se enfrentan a una reducción inmediata de su renta disponible. En Canadá, las hipotecas de tasa variable representan más de la mitad de todos los préstamos. En Australia y Suecia, representan casi dos tercios.

En otros países, el endeudamiento a plazo fijo es mucho más común, lo que significa que las subidas de tipos se transmiten con un retraso considerable. La gran mayoría de las hipotecas en Estados Unidos están en esos términos. Estas hipotecas también son más populares que antes en toda Europa. Pero no todos los préstamos a plazo fijo son iguales. En Estados Unidos la mayor parte de ellos están fijados para dos o tres décadas. En otros países, incluso los prestatarios de tasa fija enfrentarán costos hipotecarios altísimos muy pronto. En Nueva Zelanda, las hipotecas de tasa fija constituyen la mayor parte de los préstamos existentes, pero más del 70% tiene un vencimiento de menos de dos años. Lo mismo ocurre con casi la mitad de los que se sacaron en Gran Bretaña el año pasado.

Reúna esto, y todos los ingredientes para una profunda caída de la vivienda están en su lugar. Esta vez, sin embargo, es probable que no sea liderado por Estados Unidos, sino por Canadá, los Países Bajos, Australia, Nueva Zelanda y Noruega (ver tabla). En Australia y Canadá, los precios podrían caer hasta un 14% desde su punto máximo, un poco más de lo esperado en Estados Unidos o Gran Bretaña, según las previsiones de varias firmas inmobiliarias. Los economistas del Royal Bank of Canada esperan que el volumen de ventas del país se desplome en más del 40 % en 2022-23, superando la caída del 38 % en 2008-09.

Umbrales de dolor

Dentro de cada país, algunas personas sufrirán más que otras. La calidad crediticia del prestatario promedio ha mejorado en los últimos años, ya que las regulaciones más estrictas introducidas después de la crisis financiera mundial han dificultado que los prestatarios más riesgosos obtengan hipotecas. Pero la combinación tóxica de un impacto en las tasas y un aumento en los costos de vida pondrá a los propietarios de viviendas bajo una gran presión.

En Australia, por ejemplo, las tres quintas partes del crédito para la vivienda se otorgan en condiciones variables. Según el último informe de estabilidad financiera del banco central, publicado el 7 de octubre, la mitad de estos prestatarios vería caer su dinero extra, o el que queda después de la hipoteca y los gastos esenciales de subsistencia, al menos en una quinta parte si las tasas de interés aumentan en línea con el mercado. expectativas, y el 15% vería que esta medida se vuelve negativa. En Gran Bretaña, casi 2 millones de hogares, o una cuarta parte de los que tienen hipotecas, podrían ver cómo los pagos más altos absorben un 10 % adicional de sus ingresos familiares a principios de 2025. En los Países Bajos, la proporción de propietarios que pagan más de una cuarta parte de sus ingresos por su hipoteca subiría del 12% al 26% si las tasas de interés subieran tres puntos porcentuales.

Los compradores por primera vez y los prestatarios recientes son especialmente vulnerables. Muchos estiraron sus finanzas para comprar una casa, dejando menos efectivo extra para cubrir un aumento en los costos de la hipoteca. En Estados Unidos, los compradores primerizos representaron una de cada tres ventas el año pasado. Muchos tienen escasos ahorros. Alrededor de la mitad de los compradores australianos que obtuvieron préstamos entre principios de 2021 y agosto de 2022 tenían menos de tres meses de pagos de hipoteca reservados para un día lluvioso. Los millennials que finalmente lograron comprar una propiedad se llevarán una desagradable sorpresa.

Los compradores primerizos también han tenido menos tiempo para acumular capital. Oxford Economics estima que una caída del 15 % en los precios de la vivienda en Estados Unidos durante un año cancelaría dos tercios del valor acumulado de la vivienda desde el comienzo de la pandemia. Por el contrario, los propietarios más antiguos son más seguros. Más de la mitad de los propietarios estadounidenses de 65 años o más se mudaron antes del cambio de milenio. Esto deja a los nuevos propietarios en mayor riesgo de verse empujados a un patrimonio negativo, lo que dificulta mudarse de casa o volver a hipotecar. En Gran Bretaña, una caída del 20% en los precios de la vivienda dejaría hasta el 5% de las hipotecas en patrimonio negativo, según Neal Hudson de Residential Analysts, una consultora. Aproximadamente uno de cada diez titulares de hipotecas en Londres se vería afectado.

La buena noticia es que los bancos deberían poder capear la caída. En 2007-09, un aumento en la deuda impaga llevó a algunos estadounidenses al borde del abismo. Los bancos en Gran Bretaña ahora tienen casi cuatro veces más capital para cubrir pérdidas, según Capital Economics, otra consultora. La última prueba de estrés del Banco de Inglaterra sugiere que los prestamistas del país podrían absorber una caída del 33% en los precios de la vivienda y un aumento en la tasa de desempleo del 3.5% al ​​12%. En Estados Unidos, los bancos se han retirado del mercado hipotecario y ahora las entidades no bancarias proporcionan más de la mitad de los nuevos préstamos hipotecarios. Por lo tanto, los riesgos ya no se concentran en los prestamistas de importancia sistémica.

Aún así, la escasez de viviendas tendrá profundas consecuencias. “El ciclo de la vivienda ES el ciclo económico”, escribió Edward Leamer de la Universidad de California, Los Ángeles, en un artículo publicado en 2007. Señaló que la desaceleración de la vivienda había precedido a ocho de las últimas diez recesiones en Estados Unidos. Después de la crisis financiera, el Sr. Leamer siguió con un artículo titulado "La vivienda es realmente el ciclo económico", en caso de que los lectores no hayan entendido el mensaje. El vínculo entre los dos ciclos surge porque la vivienda confiere “efectos riqueza” a los ocupantes propietarios. Cuando los precios de la vivienda suben, la gente se siente bien con su situación financiera, así que pida prestado y gaste más. Cuando caen, la gente se aprieta el cinturón. En 2019, una investigación del Banco de Inglaterra encontró que un aumento del 10 % en los precios de la vivienda aumenta el consumo entre un 0.35 % y un 0.5 %.

Otro canal importante entre el mercado inmobiliario y el resto de la economía es la inversión. El gasto de capital asociado con la vivienda, especialmente la construcción de viviendas, puede ser extremadamente volátil y, a menudo, es la diferencia entre una economía en crecimiento o en contracción. De hecho, la caída de la inversión residencial representó un tercio de la caída del PIB de Estados Unidos en 2007-09. La investigación en Gran Bretaña ha encontrado resultados similares. Los constructores de viviendas persiguen los auges y se escapan ante las malas noticias económicas. A medida que aumentaron las preocupaciones esta vez, los inicios de viviendas privadas estadounidenses cayeron un 20% desde abril. Esta vez, los prestatarios presionados, que ya tienen problemas de efectivo debido a la inflación y las elevadas facturas de energía, también gastarán menos en otros bienes y servicios mientras intentan cumplir con los pagos hipotecarios más altos.

Algunas personas ven una ventaja en un colapso inmobiliario. Esperan que los precios más bajos permitan a los jóvenes comprar sus primeras casas. Es casi seguro que estas esperanzas se desvanecerán. En las correcciones de vivienda, ya veces durante los años posteriores, las tasas de propiedad de vivienda tienden a caer, en lugar de aumentar. En Gran Bretaña, por ejemplo, alrededor del 65% de las personas son propietarias de su propia casa, frente al 70% al comienzo de la crisis financiera mundial. En Irlanda, que experimentó un gran colapso a fines de la década de 2000, la tasa de propiedad de viviendas aún se encuentra más de diez puntos porcentuales por debajo de su punto máximo. Las condiciones económicas que hacen que los precios de la vivienda caigan simultáneamente ponen en peligro las posibilidades de los posibles propietarios. El desempleo sube y los salarios bajan. Si las tasas de interés suben, la gente puede pedir prestado menos y los prestamistas hipotecarios tienden a volverse más asustadizos con respecto a los préstamos. En Canadá, el aumento de los costos de endeudamiento “inundará” cualquier ahorro de un precio de compra más bajo, predice Tsur Somerville de la Universidad de Columbia Británica.

El residencial es político

El mayor efecto de una recesión de la vivienda puede estar en la política. En países donde la propiedad de la vivienda se considera un rito de iniciación, los precios más bajos sin ningún aumento en la asequibilidad echarán sal en heridas ya dolorosas. “¿Caer en qué? ¿Caer a precios absurdamente grotescos en lugar de simplemente impensables? pregunta Robin Black, trabajadora comunitaria y mecánica de bicicletas en Montreal. “Básicamente he aceptado que el sueño se acabó. Me perdí la ventana. Algunos millennials han escatimado para pagar un depósito; ahora tendrán que luchar para hacer pagos de hipoteca mucho más altos. La amenaza de recuperación acecha. Perder su casa es una posibilidad que antes no existía.

Durante años, los propietarios de viviendas más establecidos se consolaron con la idea de que, incluso si el crecimiento del salario real era terrible, al menos el precio de su casa estaba aumentando. Esos días han terminado. Incluso los baby boomers, los grandes ganadores de una década de crecimiento de los precios, ahora enfrentan la posibilidad de vivir con unos ahorros más pequeños en la jubilación, ya que la reducción de personal se vuelve menos lucrativa. Todo esto significa que el aumento de las tasas de interés tendrá repercusiones políticas impredecibles, ya que las personas que alguna vez se beneficiaron del statu quo descubren lo que se siente perder.

No se sorprenda, entonces, si los políticos lanzan enormes operaciones de rescate. El gobierno de Hungría ya ha ofrecido a sus ciudadanos protección contra el aumento de las tasas de interés hipotecario. En su análisis de la vivienda en Nueva Zelanda, el fmi se preocupa de que “pueda ser necesario el apoyo de políticas para evitar efectos secundarios y una recesión pronunciada”. En España, se informa que los bancos están considerando limitar los aumentos en los pagos de las hipotecas de tasa variable. Martin Lewis, un experto financiero británico que tiene más influencia que todos los periódicos del país juntos, ha comenzado a hacer campaña a favor del apoyo estatal a los titulares de hipotecas. A medida que los precios de la vivienda caen a tierra, tales demandas solo crecerán.

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© 2022 The Economist Newspaper Limited. Reservados todos los derechos.

De The Economist, publicado bajo licencia. El contenido original se puede encontrar en https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze

Fuente: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html