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Puntos clave
- El sentimiento de los constructores de viviendas está aumentando por primera vez en más de un año, ya que las tasas de interés de las hipotecas cayeron notablemente a principios de 2023. Las tasas de interés de las hipotecas están algo vinculadas a los rendimientos del Tesoro a 10 años, que han caído con la disminución de las tasas de inflación.
- El hecho de que el sentimiento aumente a nivel nacional no significa que sea igual en todos los mercados. Es importante que los inversores inmobiliarios tomen nota de las tendencias regionales.
- Es de esperar que este optimismo continúe, pero si los eventos globales impactan los mercados financieros en 2023, podríamos ver una reversión, especialmente si la inflación se desvía de su curso actual.
Después de 12 meses consecutivos de caída, el sentimiento de los constructores de viviendas finalmente volvió a subir en enero de 2023 por primera vez en un año.
La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB, por sus siglas en inglés) reveló la semana pasada que su índice nacional del mercado de la vivienda (HMI, por sus siglas en inglés) subió desde el mínimo de diciembre de 31 a un 35 más alentador.
En diciembre, había esperanzas de que hubiéramos llegado al fondo de la racha pesimista, ya que la tasa de declive se había ralentizado a pesar de que el sentimiento seguía cayendo. Afortunadamente, esta predicción fue precisa.
Sin embargo, ¿por qué los constructores de viviendas son un poco menos pesimistas? Tenemos que agradecer la disminución de la inflación y sus efectos en los mercados financieros. No te preocupes, Q.ai está aquí para ayudar.
Bajan las tasas de interés
Las tasas de interés hipotecarias aumentaron a un ritmo desalentador en 2022 cuando la Fed implementó sus aumentos de tasas para combatir la inflación. Aumentaron a más del 7% en octubre de 2022.
Si bien esta fue una métrica desalentadora para quienes trabajan en bienes raíces, era una corrección del mercado que debía ocurrir. Los costos de la vivienda han sido una de las principales razones de la inflación, ya sea que hablemos de compradores de vivienda o inquilinos.
Los precios de las viviendas aumentaron un 45% entre diciembre de 2019 y junio de 2022, y el aumento de las tasas de interés sirvió para enfriar el mercado sobrecalentado.
Pero las tasas superiores al 7% hicieron que los precios cayeran. Vimos una corrección del mercado en noviembre de 2022, cuando las tasas de una hipoteca fija a 30 años cayeron al 6.61 %. Estas tasas rondaron más o menos esa cifra hasta el 5 de enero de 2023, cuando fueron del 6.48 %.
Sin embargo, durante las primeras semanas de enero, hemos visto una caída significativa con la tasa promedio de una hipoteca fija a 30 años, que cayó al 6.15 % a partir del 19 de enero de 2023.
El rendimiento del Tesoro a 10 años cae con la inflación
La razón por la que vimos una corrección del mercado en noviembre de 2022 fue porque las tasas de interés hipotecarias se habían adelantado demasiado al Rentabilidad del Tesoro a 10 años. Esta métrica se usa comúnmente para anclar las tasas de interés de las hipotecas, incluso en momentos en que la tasa de los fondos federales se mueve hacia arriba.
Lo que estamos viendo en los primeros meses de enero probablemente se deba a una disminución en el rendimiento del Tesoro a 10 años. Este rendimiento ha tenido una tendencia a la baja en las últimas semanas, ya que todas las métricas económicas, desde el desempleo hasta IPC al IPP, muestran una desaceleración definitiva de la inflación.
Debido a que el rendimiento del Tesoro a 10 años tiene una tendencia a la baja, es de esperar este movimiento paralelo en las tasas de interés de las hipotecas.
Permisos y obra nueva para viviendas unifamiliares pueden subir
La NAHB predice que con el aumento de la confianza de los constructores de viviendas tras la noticia de las tasas de interés hipotecarias más bajas, es probable que veamos un aumento en los permisos y nuevas construcciones para viviendas unifamiliares.
Si esto llega a buen término, podría aumentar el inventario en este sector del mercado. Los constructores de viviendas se han centrado principalmente en unidades multifamiliares durante el año pasado, ya que vieron el mercado de alquiler como un movimiento financieramente más viable.
La escasez de viviendas unifamiliares contribuyó parcialmente al repunte de precios fuera de control que vimos anteriormente en la pandemia. El aumento de la oferta podría ayudar no solo a la desaceleración que hemos visto durante el año pasado, sino que también podría aliviar La crisis de la vivienda asequible en Estados Unidos si el número de permisos y obra nueva aumenta de manera significativa.
La mayor razón para el optimismo está en Occidente
Los bienes raíces son regionales. Si bien las tendencias nacionales son interesantes, no necesariamente predicen cambios en cada mercado individual por igual.
Los informes de NAHB sobre el HMI tanto a nivel nacional como regional. El HMI tiene en cuenta tres métricas: ventas unifamiliares actuales, ventas unifamiliares para los próximos seis meses y tráfico de posibles compradores.
El HMI subió un punto en los mercados occidentales en enero de 2023. En otros mercados, el optimismo entre los compradores y los constructores de viviendas no parece haberse materializado todavía. El HMI se mantuvo estable en el sur y, de hecho, cayó un punto en el medio oeste y el noreste.
Será interesante ver cómo se desarrolla esto, ya que el mayores disminuciones de precios que hemos visto durante el último año han sido principalmente en grandes ciudades occidentales, aunque también ha habido preocupaciones sobre posibles disminuciones de precios en ciudades donde las personas se mudaron con sus teletrabajo durante la pandemia, como Pocatello, Idaho y Morristown, Tennessee.
El optimismo es relativo
Es cierto que el sentimiento de los constructores de viviendas ha subido poco a poco. Este giro en la trayectoria es particularmente notable porque ha tenido una tendencia a la baja en los 12 meses consecutivos anteriores.
Pero es importante poner las cosas en perspectiva. El sentimiento de los constructores de viviendas creció cuatro puntos saludables mes tras mes a 35. Si bien 35 es un puntaje mejor que el mes pasado, en general, se considera que los constructores de viviendas son optimistas cuando el número es de 50 o más.
Puede que todavía no sea apropiado etiquetar el sentimiento actual como optimismo. Aunque el cambio es emocionante, probablemente se describa mejor como menos pesimista.
Posibles vientos en contra en 2023
La Fed tiene la intención de seguir subiendo los tipos en 2023. Todavía no sabemos el grado de estas subidas de tipos, pero podemos estar seguros de que se avecinan más subidas de tipos.
La buena noticia es que esto puede ser amortiguado por el rendimiento del Tesoro a 10 años si la inflación sigue bajando.
La mala noticia es que, si bien parece que la inflación está a punto de desaparecer, hay muchas cosas que podrían afectar los mercados y las cadenas de suministro en 2023. El FMI predice un recesión en un tercio del mundo este año, y si bien Estados Unidos puede escapar, la invasión rusa de Ucrania y el cambio de la dinámica de la pandemia en China podrían causar fácilmente más conflictos económicos en todo el mundo.
Si bien se puede decir que somos el país mejor protegido contra los impactos negativos de estos eventos mundiales, es probable que sintamos algún impacto. Queda por ver el grado en que nos afectará.
Si la inflación vuelve a subir, es mucho más probable que entremos en una recesión que afecte aún más al mercado de la vivienda, ya que es más probable que el rendimiento del Tesoro a 10 años y las tasas de interés hipotecarias cambien de rumbo y aumenten.
La línea de fondo
Si bien fue desagradable para los constructores de viviendas, la desaceleración que experimentó el mercado inmobiliario en 2022 fue necesaria. El hecho de que las cosas empiecen a parecer menos pesimistas a principios de 2023 es una sorpresa agradable.
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Fuente: https://www.forbes.com/sites/qai/2023/01/26/homebuilder-sentiment-is-looking-up-at-last—here-s-why-the-real-estate-market-is- cada vez-mas-optimista/