¿Un 'accidente inmobiliario'? Qué significan los precios más bajos para los propietarios de viviendas y los compradores esperanzados.

Algunos posibles compradores de viviendas están alentando una caída total del mercado de la vivienda porque los precios se han disparado mucho más allá del punto de asequibilidad. Por favor, "choque más rápido para que pueda ser dueño de mi propio lugar algún día", un Twitter
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suplicó el usuario. Otro usuario tuiteó: “Esperemos que haya un desplome del mercado inmobiliario para que las personas tengan la oportunidad de formar una familia y ser dueños de su casa”.

Ya sea que complazca o no a los posibles compradores, es poco probable que se repita una crisis como la que experimentó el país entre 2008 y 2014, cuando los precios de la vivienda cayeron en porcentajes de dos dígitos desde su máximo de 2007.

Los precios "pueden bajar un poco, pero considero que una caída es una disminución de más del 10 % en el valor de las viviendas, y eso parece descabellado en este momento", dice Daryl Fairweather, economista jefe de la agencia de bienes raíces Redfin.
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Algunos pronosticadores esperan que los precios de las viviendas bajen a nivel nacional unos pocos puntos porcentuales durante el próximo año o dos y que caigan significativamente en algunas áreas metropolitanas. Pero existe poco consenso sobre qué ciudades tendrán las mayores caídas.

Ya sea que anhele comprar su primera casa o que sea dueño de una y haya considerado venderla, esto es lo que la caída de los precios podría significar para usted.

Si los precios caen, los compradores pueden estancarse

Digamos que quiere comprar una casa y los precios están bajando en su ciudad. Tendrá la tentación de esperar. Después de todo, ¿por qué comprar una casa hoy si cree que podrá pagar menos por una casa similar en unos meses?

El problema con esta lógica férrea es que no se puede predecir cuándo tocarán fondo los precios. Espere demasiado y terminará tratando de comprar cuando los precios suban y la competencia aumente. Esta estrategia, llamada sincronización del mercado, no es recomendable, dice Odeta Kushi, economista jefe adjunta de First American Financial Corp.

“Si puede encontrar una casa que cumpla con sus expectativas financieras por un pago mensual y es un buen momento para que compre, entonces hágalo”, dice ella.

Y si espera a que los precios bajen pero nunca lo hacen, puede descubrir por las malas que la “casa que encontró hace un año que realmente amaba, que podía pagar pero la dejó pasar, es más cara el próximo año, dice Kushi.

Siendo la naturaleza humana lo que es, probablemente intentará cronometrar el mercado de todos modos. Pero bueno, estás advertido.

Aprende más: Por qué la vivienda tiene "mucho margen de maniobra" en una recesión, incluso si los precios caen un 15 %

Las dudas de los vendedores establecen un piso bajo los precios

La espera de que los precios de las viviendas se desplomen podría verse frustrada por la falta de voluntad de los propietarios de renunciar a lo que han ganado, y durante el auge inmobiliario de la era de la pandemia, los propietarios obtuvieron un par de cosas que querrán conservar.

El primero es el valor inflado de las viviendas. Kushi llama a los precios de las casas "pegajosos a la baja", lo que significa que los vendedores son reacios a aceptar reducciones a menos que estén desesperados por vender. “Si no tienes que vender, simplemente quédate quieto, ¿verdad?” ella dice.

La otra cosa a la que se aferran los propietarios: bajas tasas hipotecarias. A través de la refinanciación o compras oportunas, el 92 % de los propietarios de viviendas con hipotecas tienen tasas inferiores al 5 %, y la mitad tienen tasas inferiores al 3.5 %, dijo la analista de vivienda Ivy Zelman en una entrevista de podcast de Macro Hive en julio.

Muchos de esos propietarios se acurrucarán en sus bajos las tasas hipotecarias y prometo no irme nunca.

“Si usted es propietario de una vivienda hoy en día y tiene una tasa hipotecaria de 2.6% o 2.7%, ¿cuál es su incentivo para vender su casa y comprar una casa a una tasa hipotecaria más alta hoy?”, dijo el economista jefe de First American, Mark Fleming, en el podcast REconomy. "Poco. Estás tasa bloqueada en."

Ya hay señales de una “huelga de vendedores”, como llama a este fenómeno el bloguero de economía Bill McBride en su boletín Calculated Risk. En una encuesta de 25 mercados inmobiliarios, McBride notó una disminución del 10.6% en los nuevos listados en agosto en comparación con el año anterior.

La obstinación de los propietarios de viviendas afecta a los posibles compradores de viviendas de una manera fundamental: cuando los propietarios mantienen sus viviendas fuera del mercado, reducen la cantidad disponible para comprar. Una oferta limitada podría frenar una caída en los precios a medida que los compradores compiten por las escasas ofertas.

Leer: La mayoría de los economistas ven a EE. UU. convirtiéndose en un mercado inmobiliario de compradores en 2023. Aquí es donde verá las mayores caídas en el valor.

Cuando debes más de lo que vale la casa

Casi 10 millones de viviendas existentes se han vendido desde principios de 2021 en una era de rápido crecimiento de los precios. Una caída en el valor de las viviendas significaría que los compradores recientes, los que hicieron pequeños pagos iniciales y comenzaron sin mucho capital, podrían terminar debiendo más de lo que valen sus casas. Se conoce como estar al revés. Si terminas en esta situación, tienes algunas opciones.

  • Conserve la casa, haga todos los pagos de la hipoteca y espere a que se recuperen los precios de las casas. Esta será la opción más popular, incluso para las familias que superan sus hogares.

  • Si vende la casa al revés, tendrá que aprovechar los ahorros para pagar el saldo total del préstamo, así como las comisiones de bienes raíces y otros costos.

  • ¿Qué sucede si no tiene suficiente efectivo para pagar el saldo de la hipoteca? Puede solicitar el permiso del prestamista para vender la casa en una venta corta. Sin embargo, el prestamista podría denegar el permiso si usted puede pagar los pagos mensuales de la casa. Eso lo encerraría en la Opción 1, quedarse con la casa y esperar hasta que valga más de lo que debe.

Ver también: Los compradores de viviendas se están retractando de los contratos en Sun Belt, especialmente en Las Vegas, Phoenix, Tampa y Texas.

Menos capital para pedir prestado contra

Finalmente, está la cuestión de los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito con garantía hipotecaria, o HELOC. Estas son segundas hipotecas que le permiten pedir prestado contra el valor líquido de su vivienda. Para calificar para cualquiera de los dos, deberá tener suficiente capital: al menos el 20% o, en algunos casos, el 15%.

Es posible que la caída del valor de la vivienda borre suficiente capital como para dejarlo por debajo del umbral del 15 % o 20 %, lo que lo haría inelegible para un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC. Incluso si obtiene una HELOC antes de que eso suceda, el prestamista podría reducir su límite de crédito más adelante para volver a alinearlo con el valor de su casa.

Durante el período más caluroso del auge inmobiliario de la era de la pandemia, cuando los precios subían más del 15 % por año, pocos compradores estaban preocupados por la posible caída del valor de las viviendas. Esa despreocupación exuberante y competitiva ahora está siendo reemplazada por cautela, lo que el economista de vivienda Ali Wolf llama FOBATT, o miedo a comprar en la cima.

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Holden Lewis escribe para NerdWallet. Correo electrónico: [email protected]. Gorjeo: @HoldenL.

Fuente: https://www.marketwatch.com/story/a-housing-crash-what-lower-prices-mean-for-homeowners-and-hopeful-buyers-11664558329?siteid=yhoof2&yptr=yahoo