Los 3 principales REIT que son excepcionalmente baratos en este momento

Los REIT se han visto especialmente afectados en el mercado bajista en curso. Mientras que el S&P 500 ha caído un 18% este año, el ETF Real Estate Select Sector SPDR (XLRE) ha perdido un 26%.

La razón principal detrás del bajo rendimiento de los REIT es el impacto de las altas tasas de interés en el gasto por intereses de la mayoría de los REIT, que tienen cantidades apreciables de deuda.

Sin embargo, algunos REIT se han vuelto extremadamente baratos desde un punto de vista a largo plazo. Tan pronto como el viento en contra de las altas tasas de interés comience a disminuir, es probable que los REIT con fundamentos sólidos recompensen en gran medida a sus partícipes.

Dicho esto, analicemos las perspectivas de tres REIT excepcionalmente atractivos.

Un FIBRA hospitalaria puramente recreativa

Fundada en 2003, Medical Properties Trust (MPW) es la única SOCIMI puramente hospitalaria de su sector.

El REIT posee más de 400 propiedades que se alquilan a más de 30 operadores diferentes. La mayoría de los activos son hospitales generales de cuidados agudos y están bien diversificados en diferentes geografías, con propiedades en 29 estados, para mitigar el riesgo de desequilibrios en la oferta y la demanda en mercados individuales. Además de su cartera estadounidense, Medical Properties mantiene una exposición estratégica a mercados internacionales clave, incluidos Alemania, el Reino Unido, Italia y Australia.

Medical Properties disfruta de algunas ventajas competitivas. Como el único REIT hospitalario de juego puro, con casi 20 años de experiencia en su negocio, tiene una gran experiencia dentro de su nicho. También disfruta de economías de escala.

Como REIT hospitalario, Medical Properties es más resistente a las recesiones que la mayoría de los REIT, ya que la mayoría de los consumidores no reducen sus gastos de salud incluso en las condiciones económicas más adversas. El REIT ha demostrado ser resistente durante la crisis del coronavirus, con fondos récord de operaciones [FFO] por unidad en 2020 y 2021. Por otro lado, en la Gran Recesión, el fideicomiso incurrió en una disminución del 31 % en su FFO por unidad y recortó su dividendo en un 26%.

Medical Properties ha exhibido un récord de crecimiento notablemente constante. Ha crecido su FFO por unidad en nueve de los últimos 10 años, a una tasa anual promedio de 9.3%. El desempeño constante es un testimonio del sólido modelo comercial del REIT y su cuidadosa ejecución. Gracias al viento de cola del envejecimiento de la población en la mayoría de sus mercados y una cartera de adquisiciones prometedora, es probable que Medical Properties permanezca en su trayectoria de crecimiento en los próximos años.

Por otro lado, al igual que otros REIT de atención médica, Medical Properties se enfrenta actualmente a algunos obstáculos, a saber, el impacto de la inflación en los costos laborales, una lenta recuperación pospandémica en el volumen de pacientes y la disminución de los paquetes de estímulo fiscal. Como resultado, asumimos solo un crecimiento anual promedio de 0.4% de FFO por unidad durante los próximos cinco años, para estar seguros.

Medical Properties ha aumentado su dividendo durante nueve años consecutivos y actualmente ofrece una rentabilidad por dividendo del 9.3%. El REIT tiene un índice de pago decente del 64% y un balance sólido, con un índice de cobertura de intereses de 2.6. Dado también su modelo de negocio defensivo, su dividendo debería considerarse seguro en el futuro previsible.

Medical Properties se cotiza actualmente a una relación precio-FFO de 10, la cual es mucho más baja que el promedio histórico de 6.9 de la acción. La valoración excepcionalmente barata ha sido el resultado de los vientos en contra mencionados anteriormente y el impacto de la inflación en el valor presente de los flujos de efectivo futuros. Tan pronto como la inflación comience a disminuir, es probable que el múltiplo FFO comience a revertirse hacia su promedio histórico. Por lo tanto, esperamos un impulso de valoración anualizado del 12.5 % durante los próximos cinco años. Dado también el dividendo del 12.6 % y el crecimiento del FFO del 9.3 % por unidad, creemos que las acciones pueden ofrecer un rendimiento anual total del 0.4 % durante los próximos cinco años.

Este REIT da en la oficina

Fideicomiso de ingresos de propiedades de oficina (OPI) es un REIT que actualmente posee más de 160 edificios, que están ubicados en 31 estados y se alquilan principalmente a inquilinos individuales con alta calidad crediticia. La cartera de la SOCIMI tiene actualmente una tasa de ocupación del 90.7% y una antigüedad media de construcción de 17 años.

Office Properties genera el 64% de sus ingresos por alquiler de inquilinos de grado de inversión. Este es uno de los porcentajes más altos de alquiler pagado por inquilinos de grado de inversión en el sector REIT. También es notable que los inquilinos del gobierno de EE. UU. generen aproximadamente el 20 % de los ingresos por alquiler, mientras que ningún otro inquilino representa más del 4 % de los ingresos anuales. En general, Office Properties tiene un perfil crediticio excepcional de los inquilinos, lo que da como resultado flujos de efectivo confiables y, por lo tanto, constituye una ventaja competitiva significativa.

Por otro lado, Office Properties tiene una alta carga de deuda, y su gasto por intereses actualmente consume prácticamente todos sus ingresos operativos. En consecuencia, el fideicomiso está en proceso de venta de activos para reducir su apalancamiento. El proceso de desapalancamiento ha estado pasando factura al desempeño de los REIT durante los últimos dos años.

En el tercer trimestre, la tasa de ocupación de las propiedades de oficina cayó del 94.3 % al 90.7 % y su FFO normalizado por unidad disminuyó un 10 % con respecto al trimestre del año anterior. Debido a la venta de activos y al vencimiento de algunos arrendamientos, el FFO por unidad ha disminuido un 19 % en total en los últimos dos años y está a punto de disminuir otro 3 %-4 % este año.

Además, la crisis del coronavirus puede llevar a muchas empresas a adoptar un modelo permanente de “trabajo desde casa” para reducir sus costes operativos. Tal cambio perjudicaría a Office Properties a largo plazo, aunque es demasiado pronto para evaluar el efecto de la pandemia en esta tendencia. Debido a la carga de la alta carga de la deuda sobre el desempeño de las propiedades de oficina y el viento en contra de la tendencia de "trabajar desde casa", esperamos un crecimiento anual promedio de solo 2% de FFO por unidad durante los próximos cinco años.

Office Properties ha congelado su dividendo durante cuatro años consecutivos, pero ofrece una rentabilidad por dividendo excepcionalmente alta del 15.7%. El REIT tiene un índice de pago saludable del 47% pero tiene una carga de deuda excesiva. Como resultado, su dividendo puede verse reducido en caso de recesión.

En el lado positivo, la acción se cotiza actualmente a una relación precio-FFO de 10, la más baja en casi 3.0 años, que es mucho más baja que su promedio de 10 en 8.0 años. Debido al alto apalancamiento del REIT, preferimos ser conservadores y, por lo tanto, asumir una relación justa de precio a FFO de 6.0.

Si la acción alcanza nuestro nivel de valoración justo en cinco años, disfrutará de una ganancia anualizada del 15.0% en sus rendimientos. Dado también el dividendo del 15.7 % y el crecimiento del FFO del 2.0 % por unidad, Office Properties puede ofrecer un rendimiento anual total del 24.7 % durante los próximos cinco años.

Rompe esta caja fuerte para obtener ingresos

resguardo (SEGURA) se hizo pública en 2017, con iStar como su administrador e inversor principal. Hasta el día de hoy, iStar sigue siendo el accionista mayoritario, aunque está limitado por ley a controlar solo el 42 % de las acciones con derecho a voto a efectos de gobierno corporativo.

Safehold es un REIT de arrendamiento de terreno, que tiene como objetivo revolucionar la industria de bienes raíces al proporcionar una forma más eficiente de capital para que las empresas sean propietarias de edificios para sus negocios. El fideicomiso se dedica a la venta y arrendamiento posterior a largo plazo de terrenos debajo de propiedades comerciales en los EE. UU. y es el único REIT centrado exclusivamente en arrendamientos de terrenos para respaldar la inversión y el desarrollo inmobiliario.

Safehold es uno de los pioneros en el sector de arrendamiento de terrenos de venta y retroarrendamiento. Como resultado, se beneficia al ofrecer productos de arrendamiento innovadores y únicos, que brindan al REIT amplios márgenes de ganancias y un amplio espacio para el crecimiento futuro. Sin embargo, existen pocas barreras para entrar en este negocio y, por lo tanto, la ventaja competitiva del fideicomiso puede no ser duradera.

Safehold actualmente disfruta de un fuerte impulso comercial. En el tercer trimestre, aumentó sus ingresos un 52 % con respecto al trimestre del año anterior gracias a varias originaciones nuevas y casi triplicó su FFO por unidad, en parte gracias a una ganancia no recurrente por la venta de un arrendamiento de terreno. El REIT compró el arrendamiento del terreno en diciembre de 2020 por $76.7 millones y lo vendió en el tercer trimestre por $136 millones. Gracias a su impulso comercial sostenido, el REIT está en camino de aumentar su FFO por unidad en casi un 30% este año, a un nuevo nivel récord.

Safehold es el líder en un mercado direccionable total masivo estimado en $ 7 billones. Sin embargo, el aumento de las tasas de interés ejerce presión sobre el valor liquidativo (NAV) del REIT. Por lo tanto, asumimos un crecimiento promedio anual del 2.7% del NAV del REIT durante los próximos cinco años.

Además, el fideicomiso ofrece actualmente una rentabilidad por dividendo del 2.4%. Si bien este rendimiento es mucho más bajo que los rendimientos de Medical Properties y Office Properties, el dividendo de Safehold es mucho más seguro que el dividendo de los otros dos REIT, principalmente gracias a una sólida tasa de pago del 35%.

Safehold se cotiza actualmente a una relación precio-valor liquidativo de 0.62, la más baja en casi cinco años, que es mucho más baja que nuestro nivel de valoración razonable supuesto de 1.0. Tan pronto como las tasas de interés comiencen a moderarse, esperamos que el REIT vuelva a su nivel de valoración justo. Si la acción cotiza a su nivel de valoración justo en cinco años, disfrutará de una ganancia anualizada del 12.6 % en sus rendimientos. Dado también el dividendo del 2.4 % y el crecimiento del 2.7 % del NAV por unidad, Safehold puede ofrecer una rentabilidad anual total del 17.0 % durante los próximos cinco años.

Consideraciones Finales:

Los tres REIT anteriores se han abaratado excepcionalmente debido a sus liquidaciones, que se han debido principalmente al impacto de la alta inflación de 40 años en sus resultados y en su valoración.

Esperamos que la inflación comience a ceder el próximo año gracias a la política agresiva de la Fed, que ha priorizado restaurar la inflación a su objetivo de largo plazo del 2%. Siempre que la inflación se modere, los tres REIT anteriores podrían recompensar a los inversores.